Vous êtes ici : Accueil Informations scientifiques Dossiers régionaux Le Japon : les fragilités d'une puissance Corpus documentaires La Bulle spéculative des années 1985-1991 au Japon, à l'origine des formes urbaines actuelles ?

Le Japon : les fragilités d'une puissance

La Bulle spéculative des années 1985-1991 au Japon, à l'origine des formes urbaines actuelles ?

Publié le 20/10/2017
Auteur(s) : Raphaël Languillon-Aussel, chercheur de la Confédération Suisse – Université de Genève, chercheur associé – UMR 5600, Université de Lyon, ancien boursier du Comité International Olympique
Entre 1985 et 1991, les grandes villes japonaises ont connu un épisode spéculatif se traduisant par une très forte hausse des prix fonciers et immobiliers. Concluant la période de la Haute croissance, la bulle et son dégonflement ont dessiné le paysage urbain du Japon actuel, notamment à Tokyo : néo-libéralisation, financiarisation de l'urbain, méga-projets privés, verticalisation, polycentrisme, et aménagement du front de mer en sont les héritages. Si la Bulle a permis un transfert massif de capital vers le système productif, son dégonflement a, par ailleurs, ruiné de nombreux Japonais et accentué la concentration du capital entre les mains des grandes entreprises.

Bibliographie | citer cet article

Introduction : de l'importance des années 1980 pour comprendre la géographie urbaine japonaise contemporaine

Dans les années 1970, décennie succédant à la Haute croissance (équivalent japonais des Trente Glorieuses), le Japon se trouve, comme les grandes puissances occidentales, confronté aux difficultés des chocs pétroliers. Toutefois, à la grande différence de l’Occident, l’archipel parvient à s’extraire de la crise des années 1970, et c’est avec une vitalité particulièrement insolente vis-à-vis des autres économies qu’il entame les années 1980, marquées par un phénomène spéculatif d’une intensité encore inégalée à ce jour : la bulle foncière, financière et immobilière de 1985-1991.

S’il est difficile d’identifier une bulle avant qu’elle ne se dégonfle (voir complément 1), on peut définir le phénomène comme une distorsion entre la valeur nominale d’actifs (comme des actifs immobiliers, fonciers, financiers, autres) et leur valeur dite « fondamentale », avec toutes les difficultés qu’il y a à déterminer cette valeur « fondamentale », qui est, contrairement à ce que son nom pourrait laisser croire, une valeur virtuelle « idéale » et « rationnelle », épurée de toute projection sensible et de toute opération spéculative. Quel que soit le débat au sujet de l’appréhension et de la définition d’une bulle, le dégonflement de la bulle japonaise en 1991, s’il n’est pas brutal et se fait progressivement, fait néanmoins plonger le pays dans une période de déflation des prix et de stagnation économique que les médias ont appelé « la décennie perdue ».

L’expression est pourtant bien loin de la réalité tant ont été intenses les restructurations économiques, politiques, urbaines, territoriales, sociales menées sur l’archipel. En dix ans, les équilibres hérités de la période d’après-guerre se retrouvent transformés, posant les prémices à un changement de régime politique et économique majeur que les années 2000 ont par la suite conforté. Ces dernières sont en effet les années de la « renaissance », en particulier en raison d’une intense politique de renaissance urbaine menée dans les grandes métropoles du pays pour d’une part purger le système financier des actifs fonciers et immobiliers toxiques hérités de la Bulle et d’autre part relancer l’économie nationale, en particulier via le secteur de la construction.

Ces considérations sur l’économie japonaise et son évolution, et le focus sur l’épisode intense de la Bulle, s'inscrivent dans un questionnement plus large qui touche la nature même du capitalisme japonais d'une part, et son rapport au néolibéralisme d'autre part. L'hypothèse d'une convergence des systèmes économiques mondiaux sur le modèle d'un capitalisme de marché d'inspiration américaine perdure jusqu'au début des années 1970 avec la reconstruction des économies européennes et japonaises dans un contexte de guerre froide et de lutte idéologique. Mais les chocs pétroliers mettent à mal à la fois le modèle américain et l'hypothèse de la convergence, poussant dès lors les chercheurs à étudier des modèles de développement alternatifs : le modèle social-démocrate scandinave, l'ordo-libéralisme allemand, le capitalisme japonais (Lechevalier, 2011).

Ces travaux démontrent l'extrême diversité des capitalismes, et la concurrence entre chaque modèle (Albert, 1991). Une première typologie oppose le modèle américain (capitalisme de marché) et le modèle non anglo-saxon (capitalisme coordonné) (Hall et Soskice, 2001). Elle est ensuite affinée en sous-modèles distincts de « capitalismes coordonnés » (social-démocrate, continental, méditerranéen et asiatique) (Amable, 2003). Dans cette effervescence épistémologique, le Japon apparaît non seulement comme un modèle alternatif au modèle nord-américain en crise, mais également comme le fer de lance des études sur la diversité du capitalisme, et donc de son adaptabilité((Les études mettent ainsi en avant la structure des entreprises japonaises qui ne sont pas organisées comme leurs homologues américaines pour le traitement, la transmission et le partage de l'information, ainsi que pour la prise de décision.)).

C’est au cours des années 1970 et 1980 que la théorie du modèle japonais « classique » s’élabore. Elle repose sur trois éléments : le mode d'organisation des entreprises, l'importance de la coordination hors marché et l'absence d'arbitrage entre efficacité et équité pour les compromis sociaux qui déterminent par exemple les inégalités sociales (Okazaki et Okuno-Fujiwara, 1999). À ce titre, il est intéressant de noter que la période des années 1980 au cours de laquelle le gouvernement néolibéral de Nakasone prend des mesures similaires aux gouvernements de Thatcher ou de Reagan correspond au moment où Tokyo se construit en ville globale. La néolibéralisation et la financiarisation de l’économie des années 1980 renouvellent la question de la convergence des économies vers le modèle d'un capitalisme de marché financier de type américain. C'est dans ce contexte que s'inscrit le travail des promoteurs de la ville globale, à la tête desquels se trouve Saskia Sassen. Les ajustements structurels difficiles entre capitalisme et néolibéralisme permettent un temps d'expliquer la Bulle des années 1985-1991 et la période de crise qui s'en est suivie. C’est cette période fondatrice des dynamiques japonaises contemporaines que l’on se propose d’analyser dans ce corpus documentaire.

Complément 1. Mesurer la Bulle

 

1. La Bulle, phénomène violent aux implications spatiales radicales

La Bulle spéculative concerne toutes les grandes agglomérations du Japon. Néanmoins, ses manifestations et la puissance de ses effets diffèrent en fonction des espaces, tant au sein du réseau urbain japonais qu’au sein d’une même agglomération. La figure 1 met en évidence que la bulle est maximale à Tokyo, même si la croissance des valeurs est plus forte dans le grand Ôsaka que dans le grand Tokyo, avec un indice de 296,2 pour le premier, et de 250,2 pour le second en 1991, sur une base 100 en 1984. Les valeurs nominales les plus élevées restent toutefois à Tokyo, avec de fortes disparités en fonction des arrondissements.

 
Figure 1. Évolution des prix résidentiels dans quelques grandes villes japonaises

Raphaël Languillon-Aussel. Graphique évolution des prix immobiliers

 
  Raphaël Languillon-Aussel. Source : Yukio Noguchi (1994, p. 14).  

1.1. La spatialisation des valeurs foncières à Tokyo au cours de la période de bulle

Il faut bien distinguer deux observations dans l’évolution de la bulle et de ses effets à Tokyo. Il y a d’une part la croissance nominale des prix, et d’autre part la vitalité de la croissance des prix mesurée en pourcentage ou en indice. À l’échelle régionale de l’aire métropolitaine (daitoshiken), les prix fonciers résidentiels correspondent à une géographie de la centralité (figure 2). Les prix les plus élevés concernent le cœur métropolitain de Tokyo situé à l’intérieur de l’anneau de la yamanote-sen, la ligne circulaire qui enserre le centre de Tokyo, ainsi que les cœurs métropolitains secondaires comme le cœur de Yokohama, le cœur de Kawasaki, et le cœur de Chiba. 

L’accroissement des valeurs au cours du temps suit également l’étoile ferroviaire, avec une forme en doigts de gant qui reprend les centralités ferroviaires secondaires des principales lignes radiales, en particulier la ligne JR East de Chûô, essentiellement, puis plus tardivement les autres lignes radiales JR East et des ôtemintetsu, dont les principales sont la ligne privée Keiô vers le sud-ouest, la ligne privée Odakyû vers le sud-sud-ouest, la ligne JR Keihin au sud, la ligne JR Keiyô au sud-est, la ligne JR Sôbu à l’est, la ligne JR Jôban au nord-est-est, et la ligne privée Tôbu au nord-est. Une logique fondée sur une double centralité se met ainsi en place : un effet gradient à l’échelle régionale vis-à-vis de l’éloignement du centre métropolitain qu’est le cœur de Tokyo ; un effet gradient à l’échelle locale vis-à-vis des centres ferroviaires des principales radiales qui partent de l’anneau de la Yamanote-sen.

 
Figure 2. Évolution des prix fonciers résidentiels à Tokyo entre 1980 et 1997

Raphaël Languillon-Aussel — GIF animée prix immobiliers à Tokyo pendant la bulle

Raphaël Languillon-Aussel. Source : Yahagi, 2002.
Retrouvez ci-dessous les quatre images composant l'animation.

 

  Raphaël Languillon-Aussel — GIF animée prix immobiliers à Tokyo pendant la bulle Raphaël Languillon-Aussel — GIF animée prix immobiliers à Tokyo pendant la bulle Raphaël Languillon-Aussel — GIF animée prix immobiliers à Tokyo pendant la bulle Raphaël Languillon-Aussel — GIF animée prix immobiliers à Tokyo pendant la bulle  

À l’échelle des 23 arrondissements de Tokyo, l’effet de centralité est lui aussi important dans la distribution des prix fonciers, qu’ils soient immobiliers ou commerciaux. Les trois arrondissements les plus chers se trouvent dans l’hyper-centre (figure 2), constitué des trois arrondissements de Chiyoda-ku, Minato-ku et Chûô-ku. Néanmoins, les centralités secondaires permettent d’expliquer des prix fonciers élevés également dans les arrondissements de Shinjuku-ku et de Shibuya-ku, c’est-à-dire à proximité des centres secondaires établis dans les années 1980 par le gouvernement métropolitain dans le cadre de sa politique de déconcentration et de multipolarisation. À l’opposition centre-périphérie s’ajoute une opposition entre ville haute et ville basse, historique, qui correspond à la distribution des populations en fonction d’une hiérarchie dans le prestige des espaces urbains : les arrondissements les plus prestigieux sont ceux du centre, puis ceux de l’ouest, et les moins prestigieux se trouvent être ceux du nord, puis ceux de l’est, bons derniers. Cette géographie sensible de Tokyo joue encore de nos jours un rôle majeur dans les choix résidentiels des habitants, et semble comme directement héritée de l’ère Edo.

1.2. Les conséquences de la bulle : l’accélération de l’étalement urbain et l’évidement du cœur métropolitain

La bulle des valeurs foncières a eu un important impact sur les valeurs immobilières, qu’elles soient résidentielles ou commerciales (au premier titre desquelles se trouvent les surfaces de bureaux). Avec l’augmentation des valeurs immobilières résidentielles, une des conséquences de la bulle a été l’évidemment du centre métropolitain de Tokyo (Aveline, 1995a ; 1995b) avec, comme corollaire, un étalement urbain très important dont la croissance a été maximale entre 1985 et 1995. La figure 3 montre le gradient de croissance des prix dans les condominiums (immeubles résidentiels de standing) en fonction de l’éloignement au centre de Tokyo, symbolisé par le kilomètre 0 qui se trouve à Nihonbashi. Il est communément admis que le prix maximal d’un logement que peut acheter un travailleur est l’équivalent de cinq fois son revenu annuel. En 1984, le prix moyen d’un logement de 75 m², qui correspond à un T3-T4 pour un couple avec un ou deux enfants, correspond à peu près à cette limite maximale, avec un salaire moyen annuel estimé à 6,4 millions de yens. La zone où se trouve la plupart des résidences avec des logements dans un rapport de cinq fois le salaire annuel moyen des salariés tokyoïtes se situe entre 20 km et 30 km du centre.

Néanmoins, en 1989, au plus fort de la bulle, les prix moyens dans cette zone sont passés à plus de 8 fois le salaire moyen annuel des salariés tokyoïtes, alors que le rapport est supérieur à 10 dans la zone des 10 km-20 km, et supérieur à 15 dans l’hyper-centre compris entre 0 km et 10 km. Le Grand Tokyo est devenu inabordable pour les salariés moyens, qui se trouvent rejetés plus loin, dans un rayon supérieur à 50 km du centre (Noguchi, 1994), expliquant l’étalement dans la région urbaine de Tokyo, que l’on observe dans la figure 4.

Dans la figure 4, on voit que cet étalement urbain suit les voies ferrées. Il est principalement pris en charge par les compagnies ferroviaires, tant publique avec l’East JR, que privées. Ces compagnies ferroviaires lotissent les terrains le long de leurs lignes privées en partant des gares, puis développent des espaces plus éloignés soit en aménageant des lignes secondaires, soit en installant des lignes de bus qui rabattent les flux sur les gares des principales radiales qui partent de la yamanote-sen. L’argument de la proximité à une gare, dans un rayon de 15 minutes, est alors communément avancé dans les réclames publicitaires. L’accès à la propriété dans les espaces périphériques est d’ailleurs encouragé par le gouvernement qui, par le biais des établissements bancaires publics, propose des taux avantageux pour l’achat de logements en résidence collective dans la deuxième couronne de Tokyo. On peut considérer cet encouragement à l’accès à la propriété dans les espaces urbains périphériques comme une sorte de soutien politique à la stratégie foncière et économique des ôtemintetsu((Voir aussi dans le même dossier l’article de Tomoko Kubo, « Les cités-jardins au Japon : entre urbanisme occidental et hybridation locale ».)).

 
Figure 3. Évolution du rapport entre le prix des logements et les salaires moyens à Tokyo

Raphaël Languillon-Aussel — rapport entre prix du logement et salaires à Tokyo

Le rapport de 5 est la limite maximale au-delà de laquelle les salariés moyens ne peuvent pas acquérir de logements. Raphaël Languillon-Aussel. Source statistique : Yukio Noguchi (1994, p. 16).

Figure 4. Croissance des surfaces bâties de l’aire urbaine de Tokyo entre 1972 et 2002

Raphaël Languillon-Aussel — croissance des surfaces bâties

Raphaël Languillon-Aussel, d’après les travaux de Baganet Yamagata, 2012

 
Complément 2. Le creusement démographique du centre de Tokyo

 

Complément 3. Le départ de la population du centre – questionnement

 

2. Les mécanismes ayant conduit à la formation de la bulle spéculative des années 1980

La Bulle n’est pas un événement spontané : elle se produit au moment où s’amorcent la financiarisation de l’économie japonaise et la transformation de Tokyo en ville globale. La capitale japonaise prend alors le pas sur ses principales concurrentes, en particulier Ôsaka, en ce qui concerne la localisation des sièges sociaux des grandes entreprises japonaises ainsi que des sièges régionaux des entreprises étrangères. L’argument alors répandu expliquait la hausse des valeurs foncières par la concentration de plus en plus importante de grandes entreprises et la croissance du besoin en bureaux afférant.

Cet argument est très limité et insuffisant pour expliquer la Bulle. Jusqu’à la moitié des années 1980, l’accroissement des valeurs foncières et des prix locatifs de surfaces de bureaux suit celui du PIB, laissant apparaître un décrochage à partir de 1985 qui traduit un effet bulle (figure 5). Pourtant, les prix fonciers croissent beaucoup plus rapidement que les prix locatifs, à Tokyo comme à Ôsaka. Cette observation démontre que l’on ne peut pas inférer de la seule concentration des activités économiques de décision à Tokyo l’envolée des prix fonciers, qui aurait dû être accompagnée de la même envolée pour les prix locatifs dans le cas où l’argument aurait été le seul expliquant la Bulle, et ce uniquement à Tokyo mais certainement pas à Ôsaka. D’autres facteurs bien plus essentiels entrent donc en compte.

 
Figure 5. Évolution des prix fonciers dans les districts commerciaux et des prix locatifs de surfaces de bureaux à Tokyo et à Ôsaka

Raphaël Languillon-Aussel — évolution des prix immobiliers à Tokyo et Osaka

Prix par m², indice 100 en 1980. Il est à noter que l’échelle de temps irrégulière accentue le tassement des prix entre 1989 et 1990 à Tokyo, et exagère la poursuite de l’envolée à Ôsaka, en raison d’un espace équivalent pour les périodes 1980-1985 (soit 5 ans), 1985-1989 (soit 4 ans), et 1989-1990 (soit 1 an). Raphaël Languillon-Aussel. Source : Yukio Noguchi (1994, p. 17).

 

2.1. Les causes géopolitiques et macroéconomiques

La principale cause identifiée est l’endaka, c’est-à-dire la réévaluation du yen et la dévaluation du dollar américain décidées lors des accords du Plaza hotel à New York le 22 septembre 1985 par les membres du G5 (États-Unis, Japon, RFA, Royaume-Uni et France) (figure 6).

Le contexte macro-économique des années 1970 et 1980 explique ces accords, imposés par les États-Unis au Japon. Il se caractérise par trois éléments. D’abord, l’affaiblissement du bloc occidental suite aux chocs pétroliers des années 1970 remet en question le modèle capitalistique anglo-saxon et ses prétentions hégémoniques. Ensuite, l’essoufflement de l’URSS suite au désastre de la guerre en Afghanistan affaiblit la crédibilité économique, militaire et idéologique du bloc soviétique. Troisième élément, l’excellente santé économique du Japon et la montée des Nouveaux Pays Industrialisés d’Asie (NPIA) donnent aux grandes puissances le sentiment d’un basculement du monde vers l’Asie-Pacifique.

La réussite du Japon se traduit par l’augmentation de ses excédents commerciaux avec l’ensemble des pays industrialisés. Le déficit que les États-Unis a avec lui quintuple (figure 7). Pour freiner les exportations japonaises et ainsi réduire leur propre déficit commercial, les États-Unis imposent donc l’endaka.

 
Figure 6. Le cours du yen dans les années 1980-2000 et les deux endaka de la décennie 1985-1995

Raphaël Languillon-Aussel — cours du yen et endaka

Raphaël Languillon-Aussel. Source : Federal Reserve Board, 2007.

Figure 7 : Les balances commerciales du Japon et des États-Unis

Raphaël Languillon-Aussel — balances commerciales des USA et du Japon

Les effets des accords du Plaza Hotel de septembre 1985 sur la balance commerciale entre le Japon et les États-Unis. Réalisation : Raphaël Languillon-Aussel. Source : Statistiques de l’Université de Shebrooke [dernière consultation le 31 mars 2014], vérifications ponctuelles auprès du ministère des Finances.

 

2.2. Les causes microéconomiques et les effets inattendus de l’endaka

Les effets immédiats de l’endaka ont été très négatifs pour l’économie japonaise, avec une baisse des exportations et des bénéfices des entreprises d’environ 11 % entre 1985 et 1986. Ce chiffre atteint 28 % pour les secteurs de l’industrie et jusqu’à 70 % pour de grands groupes de l’électroménager comme Tôshiba. Néanmoins, très rapidement, la tendance s’inverse à la suite de la mutation des stratégies des entreprises de l’archipel et grâce à des politiques publiques très réactives.

Les entreprises ont recours à un certain nombre de mesures : réduction des marges pour l’export, délocalisation des unités de production dans les NPIA éclatant les chaînes de production à l’ensemble de l’Asie pacifique, réorientation des exportations japonaises vers l’Asie, remise en question du système d’emploi à vie dans les grandes entreprises, externalisation accrue et renforcement des bassins de sous-traitance.

L’État a lui aussi réagi avec une série de mesures importantes : politique de grands travaux, renforcement du marché intérieur, tel que préconisé dans le rapport Maekawa de 1986, libéralisation (jiyûka), internationalisation (kokusaika), privatisation (min’eika).

Ces trois dernières postures (libéralisation, internationalisation et privatisation) ont eu pour objectif commun de remobiliser les immenses ressources financières du pays, en particulier concernant trois sources principales : l’épargne des particuliers, les bénéfices des entreprises (accumulés au cours de la période de Haute croissance, des années 1970 et 1980), les réserves en devises étrangères suite au solde très positif de la balance du commerce extérieur. En raison des difficultés économiques issues de l’endaka, et dans le contexte de l’époque de globalisation financière et de financiarisation de l’économie, la remobilisation de ces trois formes de ressources est devenue un enjeu fort du gouvernement conservateur et libéral de Nakasone.

La libéralisation a ainsi rendu liquides et mobiles les gigantesques capacités financières du Japon, gonflées par ailleurs artificiellement par l’endaka. Ces liquidités ont alors été investies préférentiellement dans trois secteurs : les IDE, en particulier aux États-Unis mais également en Asie, les systèmes productifs industriels((Les investissements productifs augmentent ainsi de 15 % par an en moyenne entre 1985 et 1990 (Bourdier et Pelletier, 2001).)) et le foncier.

2.3. Les causes politiques et la question des intérêts sociaux-économiques derrière la bulle

Quatre grandes causes permettent d’expliquer la formation de la Bulle qui a pris pour actif spéculatif privilégié le foncier.

1) En 1985, le secrétariat d’État au Territoire japonais, le Kokudo-chô édite un rapport estimant à 5 140 hectares les besoins en surface de bureaux dans les principales agglomérations japonaises dans les quatorze ans qui devaient suivre. Ce rapport a créé un effet signal pour les marchés qui ont alors investi le foncier des métropoles afin d’anticiper les besoins en surfaces de bureaux. Les prix ont connu une croissance importante quasi immédiate, au point que le seul foncier du palais impérial valait autant que celui de toute la Californie (Bourdier et Pelletier, 2001) (figure 8).

 
Figure 8. Évolution des prix fonciers à Tokyo (arrondissements de l’hyper-centre)

Raphaël Languillon-Aussel — évolution des prix fonciers à Tokyo centre

Raphaël Languillon-Aussel, 2017.

 

2/ En 1986, le gouvernement de Nakasone dérégule le code de l’urbanisme dans le cadre d'une première Loi de renaissance urbaine (celle de 2002 diffère), afin d’apporter des garanties au secteur privé et de stimuler sa mobilisation dans la fabrique urbaine (activation du secteur privé, minkatsu). Cette dérégulation est un signal supplémentaire que le gouvernement envoie aux marchés et aux investisseurs privés.

3/ La même année, la Banque centrale du Japon baisse son taux d’escompte((Taux directeur pour les prêts que la Banque du Japon accorde aux institutions publiques et privées et sur lequel s’alignent les taux des prêts consentis par les banques privées.)) qui passe de 5 % à 4,5 % en 1986, puis de 4,5 % à 2,5 % en 1987, un niveau historiquement bas depuis la fondation de la Banque centrale en 1882. Le crédit devient presque « gratuit » au regard des taux d’inflation de l’époque.

4/ La rentabilité des investissements dans les systèmes productifs et boursiers se sont affaiblis à la même période, rendant les investissements fonciers et immobiliers plus intéressants.

Ces quatre grandes causes politiques et économiques expliquent la ruée des liquidités japonaises sur les valeurs foncières et le cercle faussement vertueux qui se met en place, puisque le crédit, non seulement bon marché, est gagé sur les biens fonciers et immobiliers (prêts sur nantissement) dont les valeurs croissantes assurent à l’emprunteur des retours sur investissements importants qui lui permettent d’alimenter la machine spéculative et la frénésie d’achat et de revente. Cette machine se nourrit alors du mythe foncier (tochi shinwa), qui postule de façon irraisonnée un renchérissement sans fin des valeurs foncières sans possible déflation des prix.

 

3. Aménager Tokyo durant la Bulle

Les années de bulle correspondent à la transformation de Tokyo en ville globale, et à sa première verticalisation. La dérégulation des règles d’urbanisme par le gouvernement Nakasone, les immenses réserves financières mobilisées dans les marchés fonciers et immobiliers, ont conduit à une frénésie urbaine et au réaménagement du tissu de Tokyo. C’est au cours des années 1980 qu’émergent les premiers grands projets pris en charge par le secteur privé, en particulier par les compagnies immobilières des grands conglomérats japonais. Il convient à présent de voir comment la fabrique de la ville a été affectée par les processus spéculatifs des années 1980.

3.1. Les années de bulle : une parenthèse ?

Les grands projets de redéveloppement urbain (toshi saikaihatsu, littéralement « réaménagement urbain ») ne sont pas une spécificité des années 1980. On trouve des projets de grande envergure déjà dans les années 1960 et 1970, essentiellement dans la ville basse et la partie est du cœur métropolitain, à l’extérieur de l’anneau de la yamanote-sen. Il s’agit des projets Shirahige East, Riverbank Shiori, Komatsugawa, Toyôchô et Minami Suna pour ne citer que les principaux, qui sont, pour la plupart, des projets résidentiels de condominiums.

Les années 1980-1990 multiplient les très grands projets de redéveloppement, en particulier avec des tours de bureaux, amorçant une première verticalisation du tissu urbain de l’hyper-centre tokyoïte, par le biais d’un recours heuristique au vocabulaire de la globalisation dont l’effet mobilisateur auprès de l’opinion publique permet de faciliter l’acceptation d’opérations qui privilégient les espaces économiques sur les espaces de vie (Friedmann, 1988). Dans les années 1980, les enjeux de la ville d’exception prennent définitivement le pas sur ceux de la ville ordinaire. Néanmoins, deux éléments ont limité la réalisation d’un grand nombre de projets qui, finalement, se résument modestement à cinq grandes réalisations phares : Ark Hills, Yebisu Garden Place, Riverside City 21, Edo-Tokyo Museum, et l’aménagement de Shinjuku((voir dans le même dossier l’article de Rémi Scoccimarro, « Naissance d’une skyline : la verticalisation du front de mer de Tokyo et ses implications sociodémographiques »)).

Complément 4. Les facteurs limitant l'aménagement de mégaprojets urbains au cours de la Bulle à Tokyo

3.2. Les projets menés par la puissance publique

Au cours des années 1980, le rôle de la puissance publique est double. Il s’agit d’une part d’équiper la ville globale en infrastructures internationales, afin de répondre aux exigences toutes nouvelles de la globalisation. Il s’agit d’autre part de promouvoir le polycentrisme, avec le développement des centres secondaires à l’intérieur des 23 arrondissements. Dans la transformation de Tokyo en ville globale polycentrique, le gouvernement métropolitain prend à sa charge le développement de deux centres : Shinjuku à l’ouest, et le front de mer au sud-est.

Le projet d’aménagement de Shinjuku-ouest s’articule en deux temps. Une temporalité assez longue remonte aux années 1960, lorsque le projet de développement de Shinjuku est validé par le gouvernement central et que l’aménagement est confié à la mairie de Tokyo. Le projet s’étend sur 96 ha, dont une grande partie est possédée par la mairie de Tokyo, en particulier concernant les 34 ha occupés par l’usine de filtrage des eaux de Yodobashi. L’essentiel des travaux publics d’aménagement se déroule entre 1960 et 1968. Au cours de cette période, une régie publique rattachée au gouvernement métropolitain de Tokyo aménage la voirie (40 % du budget), un grand parc (20 % du budget), viabilise les terrains à bâtir, et relocalise l’usine de Yodobashi.

En mai 1968, les infrastructures du centre d’affaires sont achevées, avec le parc de 9 ha, et 11 lots de 1,5 ha en moyenne (figure 9), dont 8 ont été mis aux enchères. Parallèlement, des partenariats public-privés avec des compagnies immobilières (Mitsui, Mitsubishi, Sumitomo essentiellement) et des compagnies ferroviaires privées (Keiô, Odakyû et Seibu) permettent d’aménager des espaces fonctionnels, comme le pôle d’interconnexion « la Plaza », dessiné par l’architecte Sakakura Junzô en 1964, celui-là même qui dirigea les projets d’aménagement d’Ikebukuro et de Shibuya.

La verticalisation de Shinjuku-ouest a été progressive. C’est néanmoins lors d’une seconde phase plus récente, au cours de la bulle, que le quartier acquit son prestige et sa physionomie actuelle, avec en septembre 1985 la décision de déplacer le siège de la mairie de Tokyo de Marunouchi, le CBD traditionnel, à Shinjuku, le vice-centre((Contrairement aux autres centres secondaires dans l’agglomération tokyoïte, Shinjuku est pensé comme un deuxième CBD à proprement parler. Si dans les autres cas nous avons traduit vice center par « centre secondaire », ici nous avons gardé la transposition littérale pour traduire cette hiérarchie.)) promu dans le plan d’aménagement du Grand Tokyo de 1987. La nouvelle mairie fut inaugurée en 1991, en même temps que la fin de la bulle spéculative. À cette époque, Shinjuku-ouest comptait alors une vingtaine de tours, dont la plus basse était celle de Dai-ichi Mutual Life Insurance, de 114 m de haut, et la plus haute celle du bâtiment 1 du gouvernement métropolitain, de 243 m.

 
Figure 9. L'hôtel de ville de Tokyo inauguré en 1991

Tokyo mairie photographie Markus Leupold-Löwenthal

Cliché : Markus Leupold-Löwenthal, 2005, sous licence CC Attribution et GNU.

Figure 10. La skyline du vice-centre Shinjuku en 2009

Shinjuku skyline par Morio

Cliché : Morio, 2009, sous licence CC Attribution et GNU. 

 
Complément 5. L'urbanisation du front de mer, vitrine de la métropole
 
Figure 11 : Plan d’aménagement de Shinjuku et verticalisation du quartier des années 1970 aux années 2000.

Raphaël Languillon-Aussel —

Raphaël Languillon-Aussel. Sources : Falquet (1993) et base de données Skyscraper.

Figure 12 : Les immeubles de plus de 150 m de haut à Tokyo

Raphaël Languillon-Aussel — verticalité carte immeubles à Tokyo

J.-B. Bouron, Géoconfluences, 2017. Source : Skyscraper.

 

Voir sur le même sujet la carte de Rémi Scoccimarro :

Carte verticalité à Tokyo immeubles

3.3. Les projets privés : Ark Hills, le précurseur

La multiplication des projets privés à Tokyo relève plus de la politique de dérégulation et d’encouragement de Nakasone, que de la bulle elle-même qui, au contraire, par le renforcement des prix, limite les projets de grande taille. Au cours des années 1980, le projet qui fait référence est celui d’Ark Hills, inauguré en 1986, au début de la bulle, par la compagnie immobilière Mori Biru.

Ark Hills n’est cependant pas le fruit des politiques ni des événements des années 1980. Il faut remonter aux années 1960 pour en comprendre la genèse. En 1968, le gouvernement central édicte la Loi de régénération urbaine, qui ne rencontre pas le succès escompté mais explique l’apparition des grands projets de redéveloppement urbain au tournant des années 1970. C’est dans la lignée de ces projets que Mori Biru achète un terrain d’un hectare à Ark Hills, pour y construire un important condominium. Néanmoins, le gouvernement métropolitain de Tokyo pousse dès 1971 Mori Biru à développer un grand projet de redéveloppement urbain qui utilise la loi de 1968, rejoint rapidement par le gouvernement local de Minato-ku en 1973. Après une longue phase de concertation avec les habitants et quatre projets successifs, le plan de redéveloppement est arrêté en 1979, et les travaux commencent en 1983, pour s’achever en 1986 en plein cœur de la bulle. Le projet final est passé de 1 hectare à 5,6 hectares.

Si les mécanismes ayant conduit à Ark Hills relèvent d’événements mis en place dans les années 1960 et 1970, son inauguration tardive en fait le grand modèle des opérations de renouvellement urbain prises en charge par une entreprise privée, mêlant fonctions résidentielles et de bureaux, ainsi que d’importants équipements privés comme un hôtel ou une salle de concert. Ce modèle a été par la suite repris dans les années 1990 par les projets initiés au cours de la bulle, en particulier à Roppongi. Ark Hills inaugure aussi le premier immeuble intelligent du Japon. Au final, le projet comprend une tour de bureaux de 37 étages, un hôtel de 36 étages, trois tours d’habitation, une salle de concert, ainsi que le siège et les studios de la chaîne de télévision Asahi National Broadcasting. Son succès commercial a été vif et immédiat.

Figure 13. La tour Ark Hills en 2012

Ark Hills immeuble Tokyo photographie Rs1421

Cliché de Rs1421, sous licence CC Attribution.

Complément 6. Le projet Manhattan de Mitsuibishi pour le CBD de Tokyo (Marunouchi)

 

Conclusion. Les années post-bulle, une crise pour tous ?

Les années 1980 sont fondamentales pour comprendre l'évolution des espaces urbains et de la société japonaise des décennies ultérieures et du Japon contemporain des années 2010. Un très grand nombre de transformations et de caractéristiques de l'urbain actuel puise ses racines dans les mécanismes mis en place dans les années 1980 : la néo-libéralisation, la financiarisation de l'urbain, les méga-projets privés, la verticalisation, le polycentrisme, l'aménagement du front de mer… L'événement qui affecte le plus l'aménagement urbain reste cependant le dégonflement de la Bulle en 1991.

Le dégonflement de la Bulle à partir de 1991 a été d’abord perçu comme un ralentissement conjoncturel, avant que les autorités et les acteurs ne prennent réellement conscience de la dimension structurelle de la crise. Pourtant, loin d’être inutiles, les années 1990 ont permis une réappropriation des centres urbains par des projets qui avaient été rendus impossibles au cours de la Bulle en raison de la cherté démesurée des prix fonciers, si bien que l’on peut aussi bien considérer la période comme une décennie de « réajustements spatiaux ». 

Complément 7. Après la bulle, quel bilan ?

 

Bibliographie

  • Albert Michel (1991), Capitalisme contre capitalisme, Paris, Seuil, coll “Histoire immédiate”.
  • Amable Bruno (2008), “The Heterogeneity of Competing Capitalisms and Business Systems”, Socio-economic Review, n°6-4, pp. 771-775
  • Ashihara Yoshinobu (1986), Kakureta chitsujo. Nijûisseiki no toshi he mukatte, Tokyo, Chûôkôronsha. Traduction française (1994), L’ordre caché. Tokyo, la ville du XXIème siècle ?, Paris, Hazan
  • Aveline Natacha (1995b), « Peut-on encore devenir propriétaire au Japon ? », Urbanisme n° 283, p. 84-85.
  • Aveline, Natacha (1995a), La bulle foncière au Japon, ADEF, Paris, 1995 [pdf].
  • Bagan Hasi and Yamagata Yoshiki (2012), “Landsat analysis of urban growth: How Tokyo became the world's largest megacity during the last 40 years”, Remote Sensing of Environemnt, n°127, pp. 210-222
  • Bestor Theodore C. (1985), “Tradition and Japanese Social Organization: Institutional Development in a Tokyo Neighborhood”, Ethnology, n°24-2, pp. 121-135
  • Bourdier Marc et Pelletier Philippe (dir.) (2001), L’Archipel accaparé. La question foncière au Japon, Paris, Éditions de l’École des hautes études en sciences sociales, 310 p.
  • Falquet Jean-Christian (1993), « Shinjuku, urbanisme et environnement d’un quartier d’affaires », Historiens et Géographes, n° 342, p. 247-258.
  • Friedmann J. (1988), Life space and economic space: Contradictions in regional planning, in life space and economic space: Essays in third world planning, Transaction Books, New Brunswick, N. J., p. 93–108.
  • Hall Peter and Soskice David (dir.) (2001), Variety of Capitalism. The Institutional Foundations of Comparative Advantage, Oxford, Oxford University Press.
  • Hasegawa Tokunosuke (1995), Tochi honi keizai daihôkai (L'effondrement de l'économie fondée sur le foncier), Tokyo, Fudôsan Kinyû Kenkyûkai, 252 p.
  • Languillon-Aussel Raphaël, 2013, « Crise immobilière et privatisation de l'aménagement à Tokyo », Métropolitiques [en ligne].
  • Lechevalier Sébastien (dir.) (2011), La grande transformation du capitalisme japonais, Paris, Les Presses de Sciences Po, 419 p.
  • Noguchi Yukio (1994), "Land prices and houses prices in Japan", in Noguchi Y., Poterba J. (dir.), Housing Markets in the US and Japan, Chicago, Chicago University Press, pp. 11-28
  • Okazaki Tetsuji et Okuno-Fujiwara Masahiro (dir.) (1999), The Japanese Economic System and its Historical Origin, Oxford, Oxford University Press
  • Saito Asato et Thornley Andy (2003), “Shifts in Tokyo’s World City Status and the Urban Planning Response”, Urban Studies, n°40-4, pp. 665–685
  • Scoccimarro Rémi (2007), Le rôle structurant des avancées sur la mer dans la baie de Tokyo. Production et reproduction de l'espace urbain, Thèse de doctorat en géographie, aménagement et urbanisme de l'Université Louis Lumière Lyon 2, sous la direction de Philippe Pelletier, 271 p.
  • Scoccimarro Rémi (2017), « Naissance d’une skyline : la verticalisation du front de mer de Tokyo et ses implications sociodémographiques », Géoconfluences, 2017.
  • Sorensen André (2003), “Building world city Tokyo: Globalization and conflict over urban space”, The Annals of Regional Science, n°37, pp. 519-531
  • Tezuka Akira, Takahashi Nobuo, Tabayashi Akira et Ugawa Kana (1998), « Structure et dynamisme d'un quartier dans le centre-ville de Tôkyô », Annales de géographie, n° 602, p. 410-430.
  • Van Wolferen Karel G. (1998), « Le Japon et la crise financière en Asie », Le Débat : histoire, politique, société, n° 101, p. 4-20.
  • Yahagi H. (2002), “Tôkyô no Risutorakucharingu to Sekai Toshi no Yume Futatabi” [Restructuring of Tokyo and the dream of the world city again], in: Kodama T. (dir.), Daitoshiken heno Kousou [New strategy for Metropolitan Restructuring], Tokyo, University of Tokyo Press, pp. 135-164

 

 

 

 

 

Raphaël LANGUILLON-AUSSEL
chercheur de la Confédération Suisse – Université de Genève, chercheur associé – UMR 5600, Université de Lyon
ancien boursier du Comité International Olympique

 

Mise en web : Jean-Benoît Bouron

 

Pour citer cet article :

Raphaël Languillon-Aussel, « La Bulle spéculative des années 1985-1991 au Japon, à l'origine des formes urbaines actuelles ? », Géoconfluences, octobre 2017.
URL : http://geoconfluences.ens-lyon.fr/informations-scientifiques/dossiers-regionaux/japon/corpus-documentaires/bulle-speculative

 

Actions sur le document