Foncier et immobilier en situation littorale et insulaire : l'exemple de l'île de la Réunion.

On pourra s'inspirer des documents proposés sur le site de l'Agence pour l'observation de la Réunion, l'aménagement et l'habitat (AGORAH) : www.agorah.com/index.php

Il contient des informations relatives à l'aménagement du territoire de l'île de la Réunion et il s'intéresse tout particulièrement aux questions relatives au foncier et à l'immobilier. On pourra utiliser certaines des synthèses proposées, par exemple :

Le foncier et l'immobilier à l'Ile de la Réunion - 2003 (elle représente 4 Mo en .pdf)
www.agorah.com/index.php?page=docfull
Le document est ainsi introduit :

"Sous la ville, le foncier. Faire de la ville, c'est d'abord fabriquer du foncier. Ou, au moins, le transformer. Pas seulement le foncier physique ( la structure de la parcelle), mais le foncier juridique (le droit des sols et leur appropriation), le foncier économique (la valorisation du terrain), le foncier social (le changement symbolique des quartiers). Or aussi bien les objectifs que les conditions de la fabrication foncière sont en pleine mutation." Marcel Belliot, urbaniste - "Vive le lotissement !" - Études foncières n°100 - novembre - décembre 2002.

Une typologie des marchés fonciers est proposée, six marchés sont identifiés par l'AGORAH. Par exemple :

- le troisième marché : l'espace naturel acheté comme matière première
"Pour l'aménageur, l'espace naturel est la matière première d'un processus de production. C'est donc à juste titre qu'on qualifie souvent de " gisement foncier " les espaces naturels voués à être urbanisés. C'est le marché sur lequel les aménageurs achètent les terrains urbanisables mais encore inconstructibles, les équipent pour les revendre sur le quatrième marché comme terrain à bâtir. Sur ce troisième marché, ce sont bien les politiques foncières qui déterminent le niveau des valeurs, tandis que le rythme de l'urbanisation ainsi que les politiques urbaines (régulation des densités) déterminent les quantités mutées.

- le quatrième marché : les nouveaux terrains à bâtir
" Le marché des terrains neufs "fabriqués" en périphérie des villes est un marché au contraire très concurrentiel, où les politiques foncières ne peuvent plus intervenir. L'aménageur se procure une matière première (sur le troisième marché) et il la transforme en cherchant à répondre à la demande solvable tout en faisant face à la concurrence des autres aménageurs (publics et privés). Cette concurrence entre les opérateurs tend à ramener le niveau des prix fonciers vers le coût de fabrication des terrains. C'est ensuite le nombre des acheteurs qui détermine les quantités mutées et par suite, des nouvelles quantités produites."

(...) "Troisième et quatrième marchés correspondant à la fabrication et à l'exploitation du gisement foncier, foisonnent de toutes parts, impliquant toutes sortes d'acteurs : aménageurs et promoteurs évidemment, mais également agriculteurs s'improvisant aménageurs et marchands de biens. Cela n'est pas sans conséquence sur la forme de la ville qui s'étend de toute part, et sur sa qualité. Lotissements, ZAC et autres outils au service de l'aménagement voient le jour. Ainsi quantité ne rime pas toujours avec qualité".

Quelques exploitations possibles de ces documentations et investigations

- Quelles sont les méthodes d'investigation, d'enquête, de quels outils dispose-t-on ?
- Les études des transactions, de l'évolution des prix, fournissent des indicateurs intéressants quant à la pression foncière qui s'exerce en zone littorale. Diverses restitutions graphiques et cartographiques peuvent être examinées, mises en relation, comparées.
- L'étude des facteurs d'évolution du foncier et du marché de l'immobilier (attractivités, répulsivités, jeux d'acteurs, etc.)


D'autres agences d'urbanisme peuvent fournir une documentation de même nature, que ce soit sous forme numérique ou sous forme papier.

Fiscalité et "discriminations positives" des territoires : les effets des lois Pons et Paul dans les DOM - TOM

La loi de finances pour 2001 institue un nouveau régime de réduction d'impôt pour les personnes physiques investissant dans un logement situé outre-mer. Ce dispositif s'inscrit dans le cadre de la "loi Paul" : elle remplace la loi Pons qui l'avait précédée et elle est programmé du 1^er janvier 2001 jusqu'au 31 décembre 2006. Sont concernés les investissements réalisés dans les quatre DOM (Martinique, Guadeloupe, Guyane, Réunion), les deux TOM (Polynésie Française, Nouvelle Calédonie) ou l'une des deux Collectivités Territoriales (Mayotte et Saint Pierre et Miquelon).

Principe général : le dispositif permet à l'investisseur immobilier privé, en secteur intermédiaire, de réduire ses impôts, en toute sécurité et en toute légalité, de 40% du montant de l'achat, y compris les frais afférents (frais de notaires, frais d'hypothèques, frais financiers, etc …) selon un échelonnement sur 5 ans. En contrepartie, le propriétaire doit prendre l'engagement irrévocable de conserver et de louer pendant 6 ans le logement en respectant des loyers plafonnés en fonction de la taille de son logement et des plafonds de ressources des locataires en fonction de la composition du ménage.

Il s'agit en quelque sorte d'un principe de discrimination positive territoriale destiné à favoriser l'activité immobilière en outre-mer.
La loi Pons avait provoqué un boom de l'investissement touristique : les grands hôtels s'étaient multipliés et la loi avait fait la fortune de loueurs dont les bateaux occupaient les pontons des marinas. Mais il ne suffit pas de construire des hôtels ou d'acheter des bateaux, encore faut-il les remplir et les effets, parfois pervers, de la loi Pons ont trouvé leurs limites. On a souvent cité Saint-Martin (la partie française de cette île franco-néerlandaise dépend de la Guadeloupe voisine) dont les nombreux hôtels construits à coups de capitaux attirés par les déductions fiscales sont aujourd'hui fermés ou tournent au ralenti : une fois les déductions fiscales encaissées et les déficits déduits de leurs revenus, bien des investisseurs ont revendu leurs biens.
La loi Paul cherche à entretenir la bouffée d'oxygène apportée par de telles mesures fiscales. Elle-même devrait bientôt disparaître au profit d'une nouvelle loi, la loi Girardin qui, dès publication de ses décrets d'application, devrait rester en vigueur jusqu'en 2017 (information Le Monde Argent du 14-15 décembre 2003).

Exemples, parmi d'autres, de ressources pour s'informer, enquêter, débattre

- En ligne :

> La société DirectGestion : www.directgestion.fr/defiscalisation/loi-pons.asp
> La société TAGERIM : www.tagerim.fr/Investir/LoiPaul.asp
> sur les lois Paul et Girardin : www.loi-paul.com/loipaul/girardin.asp
> Un guide sur la fiscalité des investissements dans les DOM - TOM sur le site en ligne des Échos :
www.lesechos.fr/patrimoine/guide/FIS75.html

- Des articles sur cédérom ou revue papier :

> Philippe Frémeaux - Guadeloupe : en progrès, mais peut mieux faire - Alternatives économiques, n° 215 (06/2003) ou 7e édition du cédérom (janvier 1993 à août 2003) - Scérén - CRDP Languedoc - Roussillon

- Auprès d'agences et cabinets en conseil immobilier et fiscalité

Quelques exploitations possibles de ces documentations et investigations

- Recherche sur d'autres mesures de discriminations positives relatives aux territoires et sur leurs bilans :
zones franches urbaines (ZFU), territoires ruraux de développement prioritaire (TRDP), zones de revitalisation rurale (ZRR)
- Mesures fiscales et aménagement du territoire.
- Enquête sur des exemples d'investissements ainsi motivés : leurs effets, leurs résultats (pérennisation ou feu de paille ?)