Coefficient d'occupation des sols (COS)

Le coefficient d'occupation des sols ou C.O.S. est la surface de plancher constructible par mètre carré de terrain, pour une zone donnée d'un plan d'occupation des sols (Pratts, 2009). 

Le COS est une règle d'urbanisme cruciale car elle permet d'influer sur la densité d'une zone. Son élévation permet plus de surfaces construites par mètres carrés de terrain, donc une densification et une verticalisation du bâti. Inversement, un COS maintenu très bas empêche les constructions en hauteur. C'est également un outil permettant « aux autorités compétentes de peser lourdement sur les valeurs foncières. Ainsi, un coefficient de 0,4 permettra de construire 200 m² de plancher sur un terrain de 500 m². » (Pratts, 2009).

En France, l'idée a emergé après la Seconde Guerre mondiale, notamment à Paris, à l'imitation d'autres villes comme Chicago, Londres ou Barcelone (Bastié, 1960), pour limiter l'augmentation de la densité de l'agglomération en forte croissance démographique. Un coefficient d'utilisation des sols (C.U.S.) est mis en place dès 1959 (ibid.), confirmé sous le nom de coefficient d'occupation des sols (COS) avec la loi foncière de 1967 (Kleinschmager, 2006).

Au Japon, « après l’éclatement de la bulle foncière (1991), la dérèglementation des Coefficients d’Occupation des Sols (COS) fut [...] un des principaux outils pour tenter de juguler la déflation foncière. » À Tokyo, ville historiquement basse, cette dérèglementation des COS, en 1988 a produit une phase importante de verticalisation, qui se traduit entre autre par la multiplication des immeubles crayons. (Scoccimarro, 2017).

(JBB) octobre 2017. Dernière modification : avril 2023.

Références citées

• Bastié J. (1960), « Capital immobilier et marché immobilier parisiens », Annales de géographie, année 1960, 373, p. 233.
• Kleinschmager Richard (2006) , « Cœfficient d'occupation des sols (COS) » in Denise Pumain, Thierry Paquot et Richard Kleinschmager, Dictionnaire La ville et l'urbain, Economica, coll. « villes », p. 65.
• Pratts Yves (2009), « Cœfficient d'occupation des sols (COS) », in Pierre Merlin et Françoise Choay (dir.), Dictionnaire de l’urbanisme et de l’aménagement. Presses universitaires de France, Quadrige, 2009 (1^e éd. 1988), p. 188–189.
• Scoccimarro Rémi (2017), « Naissance d’une skyline : la verticalisation du front de mer de Tokyo et ses implications sociodémographiques », Géoconfluences.