Coefficient d'occupation des sols (COS), coefficient d'emprise au sol (CES)

Le coefficient d'occupation des sols ou C.O.S. désigne la surface de plancher constructible par mètre carré de terrain, pour une zone donnée d'un plan d'occupation des sols (Pratts, 2009). On ne doit pas le confondre avec le coefficient d’emprise au sol (CES) qui ne tient pas compte du nombre d’étages des constructions.

Le COS fut longtemps une règle d'urbanisme cruciale car elle permettait d'influer sur la densité d'une zone. Son élévation permettait plus de surfaces construites par mètres carrés de terrain, donc une densification et une verticalisation du bâti. Inversement, un COS maintenu très bas empêchait les constructions en hauteur. Ce fut également un outil permettant « aux autorités compétentes de peser lourdement sur les valeurs foncières. Ainsi, un coefficient de 0,4 permettra de construire 200 m² de plancher sur un terrain de 500 m² » (Pratts, 2009).

En France, l'idée a émergé après la Seconde Guerre mondiale, notamment à Paris, à l'imitation d'autres villes comme Chicago, Londres ou Barcelone (Bastié, 1960), pour limiter l'augmentation de la densité de l'agglomération en forte croissance démographique. Un coefficient d'utilisation des sols (C.U.S.) est mis en place dès 1959 (ibid.), confirmé sous le nom de coefficient d'occupation des sols (COS) avec la loi foncière de 1967 (Kleinschmager, 2006). Dans le contexte de passage des POS (Plans d’occupation des sols) aux PLU (Plans locaux d’urbanisme), puis de la loi ALUR (Accès au logement et urbanisme rénové), les COS ont été officiellement abandonnés en 2014. Le législateur leur reprochait de favoriser l’étalement urbain. Afin d’encourager la densification du tissu urbain, les coefficients d’’emprise au sol sont maintenus. Il est donc désormais plus facilement possible d’augmenter une surface habitable, autrefois limitée par un COS, en surélevant une habitation.

Au Japon, « après l’éclatement de la bulle foncière (1991), la dérèglementation des Coefficients d’Occupation des Sols (COS) fut [...] un des principaux outils pour tenter de juguler la déflation foncière. » À Tokyo, ville historiquement basse, cette dérèglementation des COS, en 1988 a produit une phase importante de verticalisation, qui se traduit entre autres par la multiplication des immeubles crayons. (Scoccimarro, 2017).

(JBB) octobre 2017. Dernière modification (SB et CB) mai 2025.

Références citées

• Bastié J. (1960), « Capital immobilier et marché immobilier parisiens », Annales de géographie, année 1960, 373, p. 233.
• Kleinschmager Richard (2006) , « Cœfficient d'occupation des sols (COS) » in Denise Pumain, Thierry Paquot et Richard Kleinschmager, Dictionnaire La ville et l'urbain, Economica, coll. « villes », p. 65.
• Pratts Yves (2009), « Cœfficient d'occupation des sols (COS) », in Pierre Merlin et Françoise Choay (dir.), Dictionnaire de l’urbanisme et de l’aménagement. Presses universitaires de France, Quadrige, 2009 (1^e éd. 1988), p. 188–189.
• Scoccimarro Rémi (2017), « Naissance d’une skyline : la verticalisation du front de mer de Tokyo et ses implications sociodémographiques », Géoconfluences.