Die Transformation der historischen Bausubstanz aus der Gründerzeit in Wien (Österreich)

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Die Architektur der Gründerzeit - charakteristisch für die städtische Produktion und insbesondere für die Wohnungsproduktion während der Industriezeit (1848 bis 1918) – prägte maßgeblich die städtische Identität und das soziale Gefüge der Stadt Wien. Diese architektonische und städtebauliche Bewegung, die in der österreichisch-ungarischen Monarchie ihre Gestalt annahm, hatte einen nicht zu unterschätzenden Einfluss auf die Formen der städtischen Zentren des Kaiserreichs (u.a. Budapest, Prag, Brno, Bratislava). Die kulturellen, ästhetischen, sozialen und wirtschaftlichen Dimensionen (Wohnhäuser mit den charakteristischen Geschäftsräumen im Erdgeschoss) gehen weit über das einzeln betrachtete Gebäude hinaus und wirken sich auf die Prozesse innerhalb des städtischen Umfeldes aus.

Seit ihrer Entstehung war die Bausubstanz der Gründerzeit in Wien, ähnlich wie in vielen anderen europäischen Städten, wesentlichen Entwicklungen und Veränderungen ausgesetzt. Der historische Baubestand, welcher derzeit etwa 67 000 Wohnhäuser und um die 220 000 Wohnungen (Musil u.a., 2022b, S. 1936) umfasst, ist in mehrerer Hinsicht interessant. Zunächst einmal ist der Wohnungsmarkt der Hauptstadt stark segmentiert (Abb. 1) und besteht hauptsächlich aus Mietern: 77 % der Bevölkerung (Statistik Austria, 2023). Ein beträchtlicher Anteil des Mietwohnungsbestandes sind Sozialwohnungen (ca 42 % der Wohnungen). Zu diesem Bestand sind die erwähnten historischen Gebäude (22%) hinzuzufügen, welche lange Zeit dank strengen Mietschutzes erschwingliche Mieten angeboten haben. Das Mietrechtsgesetz (MRG) hatte zusammen mit einer geringen Nachfrage dazu beigetragen, dass dieses Segment seit dem Zweiten Weltkrieg mehrere Jahrzehnte lang für den Immobilienmarkt unattraktiv geblieben ist (Musil u.a., 2022b). Bauträger haben sich kaum dafür interessiert (Lichtenberger, 1993 ; Matznetter, 2019), und es wurde bis in die frühen 2000er Jahre auch kaum renoviert (Guinand u.a., erscheint in Kürze). Seither, und verstärkt nach der Finanzkrise von 2008 (OeNB, 2021), erlebte dieser Mietwohnungsbau einen Preisanstieg und zog die Aufmerksamkeit von Bauträgern auf sich. Die Folgen davon sind die Kommerzialisierung und die Erosion dieses Teils des Wohnungsmarkts (Musil u.a., 2022b).

Abbildung 1. Anteil der Haushalte am Wiener Wohnungsmarkt

Statistik Austria, nach Musil et al., 2021

Es wird hier nicht nur darum gehen, die neueren Transformationen dieser Bausubstanz anhand der von uns vor Ort und in Archiven zusammengestellten Bild- und Textmaterialien zu dokumentieren, sondern auch darum, die Ausformung dieses historischen Stadtbilds besser zu verstehen und, darüber hinaus, auch bestimmte Merkmale des städtischen und sozioökonomischen Wandels der österreichischen Hauptstadt zu begreifen. So werden wir als Erstes die typischen Ausprägungen der Gründerzeit vorstellen, um daran anschließend ihre Veränderungen zu untersuchen.

1. Formen und Strukturen der Gründerzeit

Die Gründerzeit bezeichnet die Epoche der Industrialisierung, auch im deutschen Reich, während der österreichisch-ungarischen Monarchie (1848-1918) und führte zu verstärktem Wohnungsbau infolge der Abschaffung der Grundherrschaft ((Die herrschaftliche Organisationsform der Grundherrschaft ist ein System, in dem die Arbeiter das Land des Grundbesitzers oder dessen Pächters bearbeiteten, um im Gegenzug unter dessen Schutz zu stehen und ein gesondertes Landstück für die eigenen Bedürfnisse zu bestellen.)). Das Stadtbild der Gründerzeit ist leicht zu erkennen, es beruht auf einer Rasterstruktur, welche eine optimale Nutzung des Raums erlaubt. Im ersten Bezirk (Innere Stadt) sowie in den Bezirken (III, IV, V, VI, VII, VIII, IX), die bis an den Gürtel reichen, welcher eine zweite Ringstraße um die Stadt bildet, stehen imposante Häuserblocks, rechteckig, oft bis zu fünf Stockwerke hoch (Dokument 2, links). Die Bevölkerungsdichte ist dort jedoch recht niedrig, und die Wohnfunktion herrscht vor.

Die außerhalb des Gürtels liegenden Bezirke folgen dem gleichen Aufteilungsmuster, aber mit dichter angelegten, drei- oder vierstöckigen Häuserblocks und einer hohen Bevölkerungsdichte (Abb. 2, rechts). Die Gebäude werden oft multifunktional genutzt, mit Gastronomie- oder Dienstleistungsräumen sowie Werkstätten im Erdgeschoss, die sich oft in den Innenhof ausdehnen. Die Multifunktionalität der Gebäude ist typisch für die Stadterweiterungszonen, in denen sich Industrie-, Gewerbe-, Geschäfts- und Wohnfunktionen miteinander verflechten. Man kann sie besonders gut im XVI. und XV. Bezirk (Ottakring und Rudolfsheim-Fünfhaus) sowie im X. (Favoriten) beobachten. Der Stadtplan (Abb. 3) zeigt die hohe Dichte der städtebaulichen Formen in der Innenstadt und im ersten Ring, bei einer proportional niedrigen Bevölkerungsdichte (im Inneren des Gürtels). Im Gegensatz dazu kehrt sich das Verhältnis außerhalb des Gürtels um : Die Dichte der städtbaulichen Formen bleibt hoch und die der Bevölkerung steigt an.

Der Immobilienboom Ende des 19. und Anfang des 20. Jahrhunderts hatte architektonische Bauten und städtebauliche Formen hervorgebracht, die für die soziale Trennung zwischen Aristokratie, Bürgertum und Arbeiterklasse charakteristisch sind. Drei idealtypische Formen sind erkennbar : Wohnungen mit gehobener Ausstattung am Ring entlang und innerhalb des Rings für die Aristokratie, gut gearbeitete bürgerliche Wohnungen überwiegend in der Innenstadt, sowie hauptsächlich in den Randbezirken außerhalb des Gürtels gebaute, kleinere, dicht besiedelte Arbeiterzinshäuser (Bobek et Lichtenberger, 1966) (Abb. 4).

Abbildung 2. Beispiele der Gebäudeblocks, der eine innerhalb des Rings (links), der andere außerhalb (rechts)

Transherit, Realisierung Viktória Éva Lélek, 2024.

Abbildung 3. Plan der Stadt Wien mit Bebauungs- und Bevölkerungsdichte

Nach MA 18, Stadt Wien, Transherit, Realisierung Viktória Éva Lélek, 2024.

Abbildung 4. Bürgerlicher Mietwohnblock, mit eingefügten Seitenflügeln (links), Wohnblock mit Arbeitermietwohnungen (rechts)

Quelle: d'après Boebek & Lichtenberger, 1996, p. 91.

2. Transformation der Gründerzeit und Wohnbauförderung

Trotz eines schwachen Immobilienmarktes (Abb. 5) infolge der Wirtschaftskrise, die Europa seit der Covid-Pandemie erschüttert, und des Krieges in der Ukraine ((Am 1. Januar 2024 waren 34 124 Ukrainer in Wien gemeldet, das sind 1,7 % der Bevölkerung (Stadt Wien, 2024).)), die die Baukosten verteuert und die Kreditaufnahme erschwert haben, weckte die Gründerzeitbebauung in den letzten zehn Jahren das Interesse von Immobilienentwicklern. Das hängt vor allem mit der starken Zunahme der Wiener Bevölkerung zusammen, die von 1 502 772 im Jahr 1991 auf über 2 Millionen im Jahr 2024 (2 005 760) angewachsen ist (Stadt Wien, 2024a ; 2024b), und welche mit einem Rückgang von verfügbarem Wohnraum (und Wohnungsbau) auf dem Mietwohnungsmarkt verbunden ist. So erklärt sich der zunehmende Druck auf die Immobilienpreise. Der durchschnittliche Preisindex von 83,33 im Jahr 1999 stieg auf diese Weise auf 171 im Jahr 2022, bei einem Wert von 100 im Jahr 2015 (OENB, 2023). Während sie lange Zeit wegen hoher Sanierungskosten und dem gesetzlichen Mietschutz seit 1922 außerhalb des Marktes geblieben ist, ist die Bausubstanz der Gründerzeit seit dem Beginn der 2000er Jahre zu einem lukrativen Objekt für Investoren geworden.

Abbildung 5. Wohnungspreisindex in Wien

Quelle: Statistik Austria, 2025.

Das Investment dieser privaten Akteure manifestiert sich in der Umwandlung der Gründerzeitgebäude. Drei Abläufe lassen sich dabei in der Wiener Landschaft beobachten :  (1) Abbruch des historischen Bauwerks und Neubau eines Wohngebäudes. Dieser kann sich als besonders rentabel erweisen, da er mehr bebaubare Nutzfläche bietet, weil die Raumhöhe niedriger ist (die Bauordnung von 1883 schrieb eine Raumhöhe von mindestens 3 Metern vor, gegen 2,5 Meter heute) und manchmal höhere Gebäude (wenn die Baukapazitäten nicht erreicht sind) ; (2) die rechtliche Transformation des historischen Gebäudes von einem ungeteilten Eigentum in Eigentumswohnungen mit Umwandlung der Dachböden in luxuriöse Dachgeschosswohnungen ; oder (3) Veränderung der Nutzungsart des Gebäudes. In den ersten beiden Fällen führt die Veränderung zum Umzug der Vormieter (Musil u.a., 2021, S. 980). Im dritten Fall sind die Mieter weniger betroffen, denn es geht meist um Firmenschließungen, Verkauf von Firmengebäuden oder Umzug von Firmen.

Abbildung 6. Das ehemalige Palais Lützow um 1880 und in 2024

Das ehemalige Palais Lützow veranschaulicht teilweise diese von den Investoren vorgenommenen Veränderungen (Abb. 6). Zunächst als Wohnraum genutztes Gebäude, wurde es nach dem Zweiten Weltkrieg in Büros umgewandelt, um dann im Jahr 2006 wieder Eigentum eines Investors zu werden. Anfang der 2000er Jahre wurde es renoviert, wobei das Dach eine Terrasse und einen Ausbau erhielt. Die Fassade ist über diese Jahre unverändert geblieben. Das ist nicht bei allen Wohngebäuden der Gründerzeit der Fall. Einige von ihnen wurden während der Zeit des Nazionalsozialismus (1938-1945) einer modernistischen Fassadenrenovierung unterzogen, bei der dekorative Elemente entfernt wurden (Entstuckung) (Knauer, 2022).

2.1. Umwandlung eines öffentlichen Gebäudes in eine Luxusresidenz

Abbildung 7. Die Umnutzung des ehemaligen Telefonkommunikationsgebäudes

Das Bild oben (Abb. 7) zeigt das im Zuge der Stadterweiterung von 1870 bis 1874 erbaute ehemalige Telegraphen- und Telekommunikationsgebäude. Der imposante Bau im Stil der italienischen Renaissance bestand ursprünglich aus drei Stockwerken in einem alleinstehenden Block von 54 m Länge und 42 m Tiefe. Diese Abmessungen vermitteln einen Eindruck der groß angelegten Konstruktionen dieser Epoche, wie sie den Raum damals geprägt haben. Das Gebäude steht am Börseplatz. Eine Außentreppe erhebt sich zentral vor dem Mittelrisalit. Es ist von einer monumentalen Figurengruppe auf der Attika gekrönt, welche den telegraphischen Verkehr symbolisiert. Von 1902 bis 1907 kommt ein vierter Stock dazu (Stadt Wien, 2024d). Die österreichische Telefongesellschaft hat dieses Gebäude bis 1996 genutzt.

Als denkmalgeschütztes Gebäude wurde es zum Spekulationsobjekt auf dem Immobilienmarkt : es gehörte zunächst einem ehemaligen kroatischen General und hatte danach mehrere Eigentümer, bevor es 2017 von Investor Michael Albert und seinen Partnern saniert wurde (Kischko, 2018) (Abb. 7, rechts). Es wurde in 39 Appartments der gehobenen Preislage umgewandelt, mit Quadratmeterpreisen, die im Luxusbereich zwischen 15 000 und 19 000 Euro schwanken. Vergleichsweise betrug zu der Zeit (2017-2018) der Quadratmeterpreis einer « Standardwohnung » in der österreichischen Hauptstadt ca. 5 500 Euro. Der Direktor der Entwicklungsgesellschaft, die für die Renovierung zuständig war, präsentierte in einem Interview diese Kosten und die Veränderung als insgesamt geringfügige Investition für die Allgemeinheit (Bewohner, Nutzer und Besucher) :

Die Aussage des Direktors der Entwicklungsgesellschaft für das Börseplatzprojekt zeigt die Skrupellosigkeit bestimmter Bauträger, die mit der Renovierung und Sanierung von Gründerzeitbauten befasst sind, und betreibt auch einen gewissen Etikettenschwindel, wenn, wie in diesem Fall, der Immobilienmarkt in Wien mit New York auf eine Stufe gestellt wird. Derartige Veränderungen von relativ bescheidenen Objekten der Wiener Stadtmitte sind ziemlich verbreitet, wie es in einer Studie von 2007 bis 2019 untersucht worden ist (Musil u.a., 2021, S. 985). Dort ist die allmähliche Verschiebung mit Eingriffen und Transformationen von Gründerzeitgebäuden von der Innenstadt in die Randbezirke dokumentiert. Auch die Erschwinglichkeit von Wohnungen für eine überwiegend aus Mietern bestehende Bevölkerung wird betont, bei einem stetig steigenden Mietpreis, und es wird ebenfalls auf die Wohnungstypen hingewiesen, welche aus den Veränderungen hervorgehen, und die lediglich einen kleinen Teil der Bevölkerung bevorzugen und damit eine große Mehrheit ausschließen.

2.2. Veränderung der Sozialstruktur und des Immobilienmarkts in den alten Vororten

Die Ergebnisse dieser Studie (Musil u.a., S.990) haben erbracht, dass die Veränderung des Gründerzeit-Immobilienbestandes in Wien 2 117 Gebäude und etwa 30 300 Wohnungen betrifft, das sind 14 % des Gesamtbestandes. Wie von den Autoren erwähnt, können diese Zahlen niedrig erscheinen im Verhältnis zum gesamten Markt (900 000), wegen ihrer starken Konzentration jedoch hatte dies beträchtliche sozioökonomische Auswirkungen auf die betroffenen Bezirke gezeitigt. Tatsächlich umfassten die Wohnungen in Gründerzeitgebäuden im Jahr 2019 etwa 220 000 der 900 000 bestehenden Mietwohnungen. Dieses Marktsegment, und zwar besonders in den Bezirken des zweiten Stadtrings (außerhalb des Gürtels), lieferte preisgünstige Wohnungen und fungierte als vorübergehender « Ankunftsort » (El-Kayed u.a., 2020) für Migranten und Haushalte mit niedrigem Einkommen (Kohlbacher und Reeger, 2006). Daraus folgt, dass die Veränderung und Reduzierung dieses Bestandes, hauptsächlich durch seine Herausnahme aus dem Mietwohnungsmarkt (30 300 weniger Wohnungen zwischen 2007 und 2019), erhebliche soziale Auswirkungen hatte, insbesondere für die Haushalte mit niedrigem Einkommen. Das ist beispielsweise der Fall des XV. Bezirks (Abb. 8), der sich in den letzten fünf Jahren stark veränderte.

Abbildung 8. Ecke Johnstraße 21-23 und Goldschlagstraße 106-108, um 1900 und in 2024

Die Abbildung 8 zeigt, wie im Abstand von 125 Jahren dieses ursprünglich für die Arbeiterklasse vorgesehene Gebäude saniert wurde und mit einem zusätzlichen Stockwerk zur Einrichtung von Duplex-Wohnungen mit Terrasse versehen wurde. Das Eingreifen der Bauträger, häufig lokale Unternehmen (Musil u.a., 2022), verändert die Marktstruktur in diesen Bezirken. Das ist auch der Fall dieses Gebäudes : vormals ungeteiltes Eigentum, bot es relativ preiswerte Mietwohnungen, um dann in Eigentumswohnungen aufgeteilt zu werden. Der Anbau von neuen Attika-Appartments, die als neuer Wohnraum gelten, entzieht diese dem Mietenschutz. Einige davon wurden auch als Kurzzeitvermietungen genutzt (Paulus, 2019), wie es die Zahlen von Airbnb belegen (Inside Airbnb, 2024).

2.3. Der Marktwert des Grundeigentums verdrängt historische und Erinnerungswerte

Die Veränderungen, die in der österreichischen Hauptstadt getätigt wurden, sind nichts Neues. Wie viele andere Städte Europas hatte Wien seit den beginnenden 2000er Jahren eine Stadtpolitik betrieben, die Betriebe und Unternehmergeist bevorzugte. Neue Akteure haben auf die Entscheidungen der Stadtverwaltung eingewirkt, wie zum Beispiel der Immobilienmarkt (Novy u.a., 2001). Dieser grundlegende politische Wandel führte auch zu einer veränderten Wahrnehmung der bebauten Umwelt, insbesondere von historischen Elementen, die plötzlich zu neuen Werten werden, die es zu mobilisieren gilt, da diese Gebäude nun Vorteile für die soziale und wirtschaftliche Entwicklung bieten (Cerisola, 2019). In diesem Zusammenhang wird die Investition in das Kulturerbe als potenziell renditeträchtig angesehen (Dümcke und Gnedovsky, 2013). Leider wirkt sich dieses Interesse an historischen Gebäuden nicht immer positiv auf deren Erhaltung und Sanierung aus.

Diese « Kommodifizierung » eines sozialen und kulturellen Werts (Wohnen, Identität, Zugehörigkeit), der zum Tauschwert wird, betont die Möglichkeiten des Grund- und Baueigentums des Gebäudes. Manchmal werden Gebäude abgerissen, wenn die ästhetischen Qualitäten vom Bauträger als unattraktiv angesehen werden. In der Hauptstadt Wien können diese Abrisse oder Umbauten zu erheblichen und destrukturierenden Veränderungen des historischen Charakters des Gebäudes, der sozialräumlichen Dynamik und der Identität der Stadtviertel führen. Mit seinem bislang sehr behüteten Wohnungsmarkt werden die Maßnahmen der Bauträger und die Veränderungen des Wohnungsbestandes der Gründerzeit von einer an derlei Kommodifizierung des Wohnraums nicht gewohnte Bevölkerung häufig als « agressiv » wahrgenommen. Bis vor kurzem hatte die öffentliche Meinung Wiens ihrer Besorgnis über den Abriss historischer Bauten zugunsten von Neubauten in der Hauptstadt in der Presse Ausdruck gegeben (Wojciech, 2023 ; Zoidl und Redl, 2021).

Abbildung 9. Stadtrenovierung, Verschwinden von Arbeiterwohnbauten und architektonische Banalisierung, X. Bezirk Wien

Das ist zum Beispiel der Fall des Gebäudes auf der linken Abbildung (Abb. 9), welches zum Bau eines neuen Wohnhauses abgerissen wurde (rechts). Ästhetische Eigenschaften wurden hier gegen bauliche Potenziale ausgetauscht. Die Formen der für Wien typischen Architektur wurden hier zugunsten einer banal gewordenen « Containerbauweise » aufgegeben, wie sie mittlerweile durch die Gebäude-Standardisierung  auf der ganzen Welt zu finden ist.

Derartige Abrisse finden oft in den Randbezirken statt, in den ehemaligen Vororten der Arbeiterklasse, die im Gegensatz zu den Bezirken innerhalb des Gürtels nur selten Schutzzonen der Bauordnung von 1972 besitzen. Jedoch haben diese einfacheren Bauten als Zeugen der städtischen Sozialgeschichte einen hohen historischen und kulturellen Stellenwert. Seit 2018 gibt es endlich einen strengeren gesetzlichen Schutz gegen Abrisse : Für die städtische Abbruchgenehmigung von vor 1945 errichteten Gebäuden, die nicht unter Denkmalschutz stehen oder sich nicht in einer Schutzzone befinden, ist nunmehr ein eingehendes Untersuchungsverfahren erforderlich, unter Hinzuziehung von Sachverständigen. Wenn ein Gebäude wegen seines Äußeren erhaltungswürdig erscheint, kann sein Abbruch gesetzlich untersagt werden. Jedoch kann dieser trotzdem stattfinden mit Berufung auf eine « wirtschaftliche oder technische Abbruchreife » : dieser wird dann erlaubt – wenn ein Nachweis über Instandhaltungsmaßnahmen vorgelegt wird – und eine Renovierung, laut Urteil eines Sachverständigen, nicht durch Mieteinnahmen finanziert werden kann. Dieses Argument wird als häufiger Vorwand der Immobiliengesellschaften entlarvt (Zoidl, 2023 ; Scherer, 2023). Das Datum von 1945 kommt hinzu, welches die Kriterien für die Definition und Auswahl von « historischen » Gebäuden problematisiert und die Frage nach dem Stellenwert von neueren Objekten stellt, die ebenso interessant für die städtische Sozialgeschichte sind. Diese Regelung muss mit dem gesetzlichen Mietenschutz für Wohnungen von vor 1945 in Verbindung gebracht werden. Denn der Abbruch eines derartigen Gebäudes mit anschließendem Neubau, der dann als « Neubauwohnung » gilt, ermöglicht es, diese Mietregelungen zu vermeiden und den gängigen Marktpreis auf diese Wohnungen anzuwenden.

3. Öffentliche Intervention durch die sanfte Stadterneuerung

Die größte Herausforderung für die Wiener Stadt- und Sozialplanung ist die Ankunft von sehr unterschiedlichen Gruppen von Migranten mit zum Großteil niedrigem Bildungsniveau. Im Jahr 2002 waren 27,2 % der Wiener Bevölkerung ausländischer Herkunft gegen 44,4 % im Jahr 2023 (Stadt Wien, 2023). Dieser Bevölkerungsanstieg veranschaulicht gut die soziokulturellen und ökonomischen Veränderungen, denen sich die österreichische Hauptstadt zu stellen hat. Bis in jüngste Zeit präsentierten die Medien die Stadt Wien als ein Beispiel für eine gelungene soziale und räumliche Integration. Hingegen betonen einige Forscher die Notwendigkeit, Maßnahmen gegen  eine Fragmentierung und soziale und wirtschaftliche Polarisierung der Bevölkerung zu ergreifen (Suiter, 2015 ; Hatz u.a., 2015 ; Lakševics u.a., 2024). Die Veränderungen der Gründerzeitarchitektur tragen zu dieser Polarisierung bei, indem sie Migranten mit geringem Einkommen verdrängt, die nicht mit einer Sozialwohnung innerhalb von zwei Aufenthaltsjahren rechnen können, und die nur schwer Unterkunft finden. Sie verändern auch die sozio-kulturellen Prozesse in den Bezirken durch einerseits die Veränderungen in der Sozialstruktur (Musil u.a., 2022), andererseits durch die Ersetzung unbefristeter Mietverträge durch Kurzzeitverträge oder Kurzaufenthalte.

Obwohl sie Investoren begünstigen, greifen die öffentlichen Behörden auch in die historische Bausubstanz ein, darunter in die Gründerzeit. Die Stadt betreibt eine Politik der sanften Stadterneuerung, und zwar schon seit Beginn der 1970er Jahre. Es geht darin tatsächlich um Stadtsanierung : Ziel ist es, historische Gebäude vor dem Abbruch zu bewahren und die Bevölkerung in ihren Wohnungen zu erhalten (Paal, 2006). Heute wird diese Strategie mit der Zuteilung von Subventionen und Beihilfen an Wohnungseigentümer und Mieter weitergeführt, nämlich durch den wohnfonds_wien. Im Bereich der Renovierung verwaltet der wohnfonds_wien Beratungsstellen und ist vom Land Wien für die Sanierung von subventionierten Wohnungen beauftragt. Der wohnfonds_wien ist die zentrale Anlaufstelle für die Sanierungsförderung des Landes Wien. Er unterstützt Eigentümer*innen von der Antragstellung für eine geförderte Wohnhaussanierung, über die Projektumsetzung bis hin zur Endabnahme und Abrechnung. Darüber hinaus realisert der wohnfonds « WieNeu+Projekte » (Blocksanierung) in ausgewählten Bezirken.

Das ist zum Beispiel der Fall dieses Gebäudes aus dem Jahr 1908 (Abb. 10), das aus achtzehn Wohnungen besteht und von 2014 bis 2016 saniert wurde. Die Fassaden wurden vollständig gedämmt und saniert, es kamen Balkone und ein Aufzug hinzu. Die oberste Etage des linken Flügels mit ihrem überhängenden Dach wurde entfernt, um Luft und Licht an die Nachbargebäude zu lassen. In den verbleibenden Stockwerken wurde die Wohnfläche mit drei zusätzlichen Balkonen und Loggias erweitert. Diese Initiativen, obwohl bisher noch vereinzelt in der Stadt, sind eine ermutigende, wenn auch nur vorübergehende, Maßnahme, um die drohende Gentrifizierung der Bezirke aufzuhalten. Leider bringt es keine dauerhafte Regelung, da die günstigen Mietsätze nach der Sanierung nur für 15 oder 20 Jahre festgeschrieben sind.

Abbildung 10. Pillergasse 11, XV. Bezirk, Blick auf die Fassade und auf den Innenhof

Viktória Éva Lélek, 2024.

Fazit

In Wort und Bild haben wir die Entwicklung und die zeitgenössischen Formen der historischen Bausubstanz aus der Gründerzeit dokumentiert. Die Fotografien bezeugen die grundlegenden Veränderungen und die sozio-ökonomischen Herausforderungen für die Stadt Wien. Die Archivbilder erweisen, wie wichtig der langfristige Aspekt einer derartigen Untersuchung ist (vgl. Guinand u.a., erscheint in Kürze), insbesondere im Hinblick auf das Fortbestehen von Sozialstrukturen in der Organisation der städtebaulichen Formen. Die neueren Veränderungen des Wohnraums aus der Gründerzeit stellen die entscheidende Frage nach seiner Zugänglichkeit für Neuankömmlinge (Arrival city). Das ist besonders wichtig in einer Hauptstadt, die einen Großteil der Migranten anzieht. Auch ist ein besserer Rahmen für die Sanierungsarbeiten an Wohnbauten aus der Gründerzeit notwendig. Das gilt insbesondere zum Erzielen eines besseren thermischen Komforts und für die energetische Anpassung. Ein produktiver Dialog und innovative Formen der Zusammenarbeit zwischen privaten Projektträgern und der öffentlichen Hand sind notwendig. Denn trotz aller aktiven Maßnahmen der öffentlichen Stellen, allein sind sie dieser gewaltigen Aufgabe der Rehabilitation der Gebäude der Gründerzeit nicht gewachsen. Schließlich zeigen die Bilder, wie die Transformation dieser urbanen Formen, je nach geografischer Lage und Art der vorgenommenen Umgestaltung nicht nur die Konturen der Wiener Identität neu gestaltet, sondern auch die Konturen seiner sozialen und kulturellen Geschichte.

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