Naissance d’une skyline : la verticalisation du front de mer de Tokyo et ses implications sociodémographiques

Bibliographie | citer cet article

Historiquement plus basses que leurs homologues nord-américaines ou européennes, les villes japonaises ont connu une accélération rapide de leur verticalisation depuis la fin des années 1990 (Perez, 2014). Après l’éclatement de la bulle foncière (1991), la dérèglementation des Coefficients d’Occupation des Sols (COS) fut en effet un des principaux outils pour tenter de juguler la déflation foncière. Le CBD historique de Tokyo (le Toshin), dans le quartier de Marunouchi-Ginza a pu être ainsi entièrement rénové avec un doublement des hauteurs (Languillon, 2013 ; 2017). Dans le même temps, de nouvelles tours multifonctionnelles ont fait leur apparition dans le paysage tokyoïte, hors du CBD, comme les « Hills » de l’immobilière Mori (Cybriwsky, 2011).

Cette nouvelle verticalité ne s’est cependant pas limitée aux seuls immeubles de bureaux mais s’est étendue aux immeubles résidentiels, jusque-là rarement supérieurs à une dizaine d’étages pour les plus hauts. L’apparition de tours d’habitation de plus de 50 étages, les kôsômanshon, constitue peut-être l’aspect le plus novateur de la verticalisation récente des villes japonaises, en premier lieu à Tokyo (Koizumi et al., 2011 ; Kubo, 2014). Leur construction s’est généralisée à proximité du centre. Leur nombre dépasse même aujourd’hui celui des tours de bureaux, modifiant la nature et le profil des CBD qui se retrouvent de moins en moins monofonctionnels. 

En effet alors que la maison individuelle était le modèle dominant, avec une nappe urbaine dense, marquée par la dichotomie pavillonnaire-résidentiel/immeuble-tertiaire, la part de l’habitat collectif devient majoritaire dans les constructions de nouveaux logements((À l’échelle nationale, la part du pavillonnaire en bois à un étage est passée de 39 % en 1988 à 25 % en 2008 (Sources : Bureau des statistiques nationales).)). Le passage du pavillon à structure de bois et deux étages, à la tour de 50 étages sur 160 m de hauteur, engendre des modifications profondes des modes de vie et de sociabilité. C’est particulièrement le cas sur le front de mer où une forêt de tours d’habitations a remplacé les friches industrielles et tertiaires (Saito, 2003 ; Scoccimarro, 2007).

Après avoir rappelé les processus à l’œuvre dans cette vague de verticalisation, nous proposons de questionner le produit urbain de cette transformation et ses implications en termes de mode de vie, de pratiques urbaines et de paysages. Cela nous conduira à montrer que les complexes résidentiels érigés sur le front de mer sont plus diversifiés socialement qu’ils n’y paraissent. Destinés aux classes moyennes et aux familles, ils sont également les outils d’une densification et d’un repeuplement des centres-villes, ainsi que d’une urbanité nouvelle pour le Japon.

1. Les processus à l’œuvre dans la verticalisation des villes japonaises

1.1. Les trois aires de verticalisation de la mégapole de Tokyo

Comparée aux autres métropoles de même taille et de même rang, la nappe urbaine de Tokyo reste basse, constituée encore majoritairement d’un pavillonnaire à deux étages sur de petites parcelles. Même au sein des espaces centraux de la mégapole de Tokyo (30 millions d’habitants), la verticalité concerne surtout les espaces de gares et les fronts d’avenues (photographie 1 ci-dessous).

Ainsi, la hauteur moyenne du bâti dans le centre de Tokyo était de 2,5 étages en 2011, un chiffre inchangé depuis l’enquête de 2006 (TMG, 2013). Pour les immeubles de bureaux, la moyenne n’est passée que de 4,8 à 4,9 étages et pour le résidentiel collectif, de 3,2 à 3,3 entre 2006 et 2011. L’arrondissement le plus verticalisé de Tokyo reste Chiyoda qui héberge de CBD de Marunouchi (5,5 étages en moyenne pour la totalité des bâtiments), mais la plus forte hausse entre ces deux dates a eu lieu dans l’arrondissement de Chûô, passé d’une moyenne de 4,7 à 5 étages.

Concernant les immeubles de grande hauteur, ils sont situés exclusivement au cœur de la mégapole de Tokyo, dans les 23 arrondissements (ku) centraux. Deux espaces de verticalité peuvent se distinguer entre le seuil des 150 m et celui des 200 m. Ce dernier fait apparaitre les tours de très grande hauteur, correspondant à des immeubles-étendards, qui marquent le paysage urbain de la capitale japonaise. Ils sont souvent l’œuvre de cabinets d’architecture internationaux et sont situés entre le CBD de Marunouchi et celui de Shinjuku.

Hormis pour le centre secondaire de Shinjuku, ces tours, qui ne sont pas les plus hautes du Japon (figure 1), sont situées plutôt à l’écart des quartiers d’affaires. Elles affirment leur indépendance vis-à-vis de leur environnement urbain immédiat et prennent la forme d’immeubles multifonctionnels. C’est le cas des tours « Hills » (Ark, Roppongi et Toranomon) du groupe Mori, dans l’arrondissement de Minato (carte 1). Elles mêlent espaces de bureaux et condominiums de luxe à des espaces culturels ouverts au public, des galeries marchandes et des services de restauration au sommet((La tour Toranomon Hills (255 m, 52 étages, achevée en 2014) dernière tour du groupe Mori Biru dans l’arrondissement de Minato compte ainsi 5 étages d’hôtels de luxe, 9 étages d’appartements (172 unités), 29 étages d’espaces de bureaux, deux étages de salles de conférence et trois étages d’espaces commerciaux. La Roppongi Hills (238 m) comptait en plus un observatoire et un musée d’art moderne.)). Relativement peu nombreuses, ces constructions sont les héritières de l’un des premiers gratte-ciel de Tokyo, le Sunshine 60((Le Kasumigaseki building, cube s’élevant à 147 m, construit sous l’égide du groupe Mitsui, l’avait précédé en 1968. Il avait été le premier bâtiment à bénéficier du système de dérogation des hauteurs dans les zones urbaines spéciales (tokuteigaiku) issu de la révision de 1961 de la loi sur l’urbanisme.)), achevé en 1978 (figure 1). Situé à proximité de la gare d’Ikebukuro, excentré du quartier d’affaires (carte 1), il est l’immeuble étendard du groupe ferroviaire Seibu. Multifonctionnel, il devient un point de vue célèbre du Tokyo des années 1970 et reste jusqu’en 1985, le plus haut gratte-ciel d’Asie, culminant à 239 m.

	Carte 1 : Distribution et caractéristiques de la verticalité dans le centre de Tokyo en 2016 Sources principales : skyscraperpage.com, site du ministère des Transports, de l’Aménagement du territoire et du Tourisme dédié à l’aménagement urbain et relevés personnels. Rémi Scoccimarro 2017.
	Voir sur le même sujet la carte dans le corpus de Raphaël Languillon-Aussel

Lorsqu’on s’en tient au seuil des 150 m, la distribution de la verticalité s’avère très différente et fait apparaître trois concentrations : le CBD historique de Marunouchi-Ginza, le vice-centre de Shinjuku et, plus surprenant, la zone des vieux terre-pleins du port de Tokyo, dans les arrondissements de Chûô et Kôtô. Dans le cas des CBD, la verticalité correspond essentiellement au remplacement du bâti datant de l’après-guerre, sous l’impulsion des projets issus de la bulle, puis de ceux permis par les mesures de relance de l’après-bulle. C’est une concentration d’immeubles d’affaires de classe A, à l’architecture de cubes uniformes. À visée essentiellement fonctionnelle, ce parc est conçu quasi exclusivement par des cabinets japonais, dont le puissant Nikken Sekkei.

Sur le front de mer, la verticalisation du bâti apporte en revanche un élément nouveau dans l’espace central de la capitale Japonaise. Cette partie du port de Tokyo, gagnée sur la mer entre les années 1920 et 1940, fut historiquement une zone très basse. Jusqu’au milieu des années 1990, elle est dévolue aux activités industrialo-portuaires, logistiques ou spécialisées comme l’industrie du bois. L’implantation d’immeubles de grande hauteur dans cette partie de la ville est une transformation importante, d’autant qu’elle se fait sous la forme de tours résidentielles. Cela au point que la zone du front de mer (rinkaichiku selon la dénomination du TMG) est celle qui est la plus verticalisée avec une moyenne de 7,1 étages en 2011, la plus forte augmentation depuis 2006 : +16%, quand le Toshin ne gagnait que 5 % de plus pour atteindre 6,3 étages en moyenne (TMG, 2013 ; TMG, 2014). Ce nouvel espace au sein de la mégapole Tokyo est en grande partie le produit des mesures de revitalisation urbaine de l’après-bulle pour tenter de relancer le marché foncier.

1.2. Les moteurs de la verticalisation

Dans la période d’après-guerre, le moteur principal de la verticalité dans le centre de Tokyo a été celui de la pression foncière. Le premier gratte-ciel de Tokyo, Sunshine 60, fut ainsi construit à la suite de la poussée des prix fonciers entre 1972 et 1974, lors du gouvernement Tanaka, et des pressions des promoteurs auprès des autorités pour obtenir des dérogations concernant les COS (Ishida, 1992 ; Sorensen, 2004). Les premières datent de la révision du code de construction en 1970 qui abolit la limite des 30 m de hauteur pour les zones classées en terrain commercial. Dès lors, seules les règles de COS (coefficient d'occupation des sols) et de CES (coefficient d'emprise au sol) permettent de contrôler des hauteurs. Par la suite, avec le développement de la bulle foncière spéculative (1985-1991), les investisseurs fonciers obtiennent en 1988 une révision de la loi d’urbanisme, qui autorise des COS plus élevés, si le projet inclut la construction d’une infrastructure publique. Cet assouplissement est accompagné par le gouvernement Nakasone et le TMG qui souhaitent doter de la capitale japonaise d’un véritable CBD. La ville de Tokyo participe ainsi directement à cette poussée vers le ciel, avec la construction de la nouvelle mairie centrale de Tokyo à Shinjuku. L’immeuble est brièvement, entre 1991 et 1993, le bâtiment le plus haut du Japon (deux tours de 243 m), avant d’être rattrapé en 1993 par la Landmark Tower (296 m), une autre opération issue de la bulle, conduite à Yokohama par le groupe Mitsubishi.

Un autre phénomène de verticalisation, moins spectaculaire mais procédant également de la spéculation foncière, fut la prolifération des « immeubles crayons » : des constructions de moins de 10 étages, érigées sur des parcelles de très petite taille, acquises au prix fort et destinées à la revente spéculative.

1.3. La loi de renaissance urbaine de 2002

On aurait pu supposer que le dégonflement de la bulle mettrait un coup d’arrêt à la construction d’immeubles de grande hauteur. Pourtant on constate, à partir de la fin des années 1990, le phénomène inverse : la déflation foncière persistante engendre à son tour une nouvelle vague de verticalisation. Il ne s’agit plus de contrebalancer les prix d’acquisition du sol par la hauteur, mais d’accroitre la profitabilité des parcelles en permettant des COS plus importants. Cette logique a commandé une étape sans précédent de dérégulation urbaine, en premier lieu des COS, parachevée avec la loi de renaissance urbaine de 2002 (Ishida, 2004 ; Languillon, 2013 ; 2017).

La question des prix du terrain au Japon ne se limite pas aux seuls enjeux urbains car les actifs fonciers sont les principales garanties du crédit (Aveline, 1994). La baisse continue des prix des terrains depuis 1991 limite ainsi d’autant les capacités de financement et d’investissement des groupes japonais. L’économie japonaise dans son ensemble se voit entraînée dans une spirale déflationniste, que les gouvernements successifs n’ont jamais réussi à endiguer durablement et qui plombe la croissance. Cela explique que les stratégies de relance foncière restent au cœur des politiques de relance économique de l’archipel. Le fer de lance de cette politique est la loi de renaissance urbaine (Toshisaseihô) de 2002, sous l’égide du premier ministre Koizumi Junichirô (2001-2006), mais déjà en gestation sous les gouvernements précédents de Hashimoto Ryûtarô (1996-1998) et Obuchi Keizô (1998-2000). Il s’agit d’un ensemble de mesures visant à faciliter et à accélérer le renouvellement urbain pour stimuler les marches foncières. Elle opère dans des périmètres urbains définis par le gouvernement central comme « zone de revitalisation urbaines d’urgence » (ZRU, Toshisaisei kinkyûseibi chiiki). Ces ZRU sont soumises à une dérégulation visant à augmenter la profitabilité des sols et attirer les investisseurs. Ceux-ci bénéficient d’exonérations fiscales pour cinq ans, de subventions publiques, d’aménagements d’infrastructures d’accès ou d’équipements et d’assouplissement des régulations urbaines((Source : Cabinet du Premier Ministre, Bureau de la promotion de l’aménagement régional (Chihô zôsei suishin jimukyoku).)). On décompte, en 2015, 8 372 ha de ZRU pour l’ensemble du Japon, dont la plupart correspondent aux centres urbains de l’archipel((Source : MLIT.)). À Tokyo 2 903 ha sont classés en ZRU en 2015 (carte 1), incluant, sans surprise, la totalité de l’hypercentre historique et le sous-centre de Shinjuku((Source : Cabinet du Premier Ministre, Bureau de la promotion de l’aménagement régional (Chihô zôsei suishin jimukyoku), et MLIT.)). Mais aussi toute la zone centrale du port de Tokyo, constituée de terrains gagnés sur la mer entre 1920 et 1960, et dont l’une des caractéristiques est d’être aussi majoritairement aux mains des grands acteurs fonciers de la capitale, en premier lieu Mitsubishi et Mitsui-Sumitomo.

Une des principales dispositions est la généralisation du système de capitalisation des COS qui permet aux propriétaires de plusieurs parcelles d’un même quartier de transférer des points de COS non utilisés d’une parcelle vers une autre et de dépasser ainsi les COS théoriques définis par le PLU((Il n’existe pas d’équivalent strict du Plan Local d’Urbanisme au Japon, mais départements et villes produisent des cartes d’aménagement urbain, les Toshikeikakuzu, qui définissent les grandes orientations pour l’usage du sol, les COS et les CES souhaités pour chaque quartier.)). Il y a également une possibilité de gagner des points de COS en réduisant le CES. Pour certains urbanistes, ce système a abouti à la suppression de fait des règles de COS dans le centre de Tokyo. À noter également des dispositions de simplification et d’accélération des procédures de remembrement urbain (kukakuseiri), comme par exemple le passage d’une majorité qualifiée à la majorité simple, lorsqu’un accord sur le remembrement n’est pas conclu au bout de six mois de délibération des acteurs concernés.

Ces mesures ont permis la construction d’immeubles de très grande hauteur, mais elles ont aussi opéré un tri au sein des acteurs urbains, en privilégiant les grands détenteurs d’actifs fonciers au détriment des petits propriétaires. Cette concentration constitue une nette rupture avec la période de bulle qui avait doté les détenteurs de petites parcelles dans le centre d’un vrai pouvoir d’intervention, du fait de la survalorisation de leur avoir foncier. Ces derniers, devenus par opportunisme des acteurs urbains ont été l’un des moteurs de l’emballement des prix et de l’exportation de la bulle hors de l’hypercentre. Aujourd’hui, ces petits propriétaires qui ont vu la valeur de leurs biens s’effondrer après la fin de la bulle peuvent difficilement profiter de la loi de revitalisation. Cela explique en grande partie le fait que la verticalisation actuelle de Tokyo s’opère essentiellement dans les zones aux mains des très grands propriétaires : aux abords des gares, dans l’hypercentre de Marunouchi et sur ses marges, mais finalement assez peu dans le quartier de Ginza-Nihonbashi (carte 1) où les petits propriétaires sont majoritaires, même s’il se situe dans le périmètre de revitalisation d’urgence((La loi de revitalisation urbaine s’est par ailleurs accompagnée d’un assainissement du secteur bancaire, plombé par les mauvaises créances issues de l’éclatement de la bulle. Il a abouti à la concentration de trois grands pôles bancaires autour des groupes Mitsui-Sumitomo, Mitsubishi-UFJ et Mizhuho.)).

2. Le produit urbain de la verticalisation des années 2000

2.1. Hybridation du CBD

Dans l’hypercentre, la rénovation de Marunouchi s’est faite par la construction d’immeubles de classe A, plus hauts et « plus intelligents », c’est-à-dire dotés des dernières innovations en TIC ou en efficacité énergique. Mais de nouvelles fonctions sont aussi apparues, comme l’aménagement de cafés-terrasses, de boutiques de prêt-à-porter et une offre commerciale qui est globalement plus variée qu’auparavant, dans un quartier historiquement très monofonctionnel.

Le Toshin rénové tend ainsi à devenir un quartier de vie qui s’ouvre, timidement, à de nouvelles fonctions urbaines. Celles-ci restent cependant surtout destinées à accroitre sa notoriété et son attractivité pour l’installation de firmes internationales. L’essentiel des clients des cafés-terrasses est d’ailleurs composé d’étrangers, pour la plupart des expatriés qui travaillent dans le CBD et qu’il convient de choyer. Cette humanisation du CBD tient surtout de la politique d’image de la place de Tokyo, en concurrence avec les autres métropoles asiatiques, comme Séoul, Shanghai ou Taipei. Elle passe aussi par une rénovation esthétique de Marunouchi en jouant sur la patrimonialisation du quartier tel qu’il était à sa naissance dans les années 1880.

2.2. Un nouveau quartier résidentiel à proximité de l’hypercentre

Un autre aspect de la situation foncière du Japon d’après bulle réside dans le décrochage entre l’évolution des prix des terrains commerciaux et celle des terrains résidentiels. A l’inverse de la situation de la bulle, où ces derniers s’alignaient sur les premiers, dans le contexte de déflation, les terrains à usage résidentiel suivent leur logique propre et surtout résistent mieux à l’effritement des prix. Cela tient d’un aspect structurel constitué par la demande continue de logements dans le centre de Tokyo qui recommence à gagner des habitants à partir de 1997. Chassés par la bulle, les ménages peuvent de nouveau acquérir des logements dans les 23 arrondissements centraux de Tokyo et initient le phénomène de retour au centre-ville (toshinkaiki) (Scoccimarro, 2007).

Conjugué à la politique de dérégulation et de stimulation de la rénovation urbaine, permise par la loi de 2002, ce mouvement favorise la construction d’immeubles de logements qui prennent la forme de tours d’habitation de grande hauteur. Celles-ci s’implantent naturellement au sein des périmètres de revitalisation, avec cependant une préférence pour la zone portuaire de l’arrondissement de Chûô. En effet, au début des années 2000, le front de mer de Tokyo comporte encore de vastes parcelles industrielles aux mains des grands groupes japonais. Cette structure foncière est particulièrement bien adaptée aux dispositions prévues par la loi de revitalisation foncière, dans une zone très proche de l’hypercentre de Tokyo.

Le port de Tokyo comptait déjà des opérations de logements, conçues pendant la bulle comme River City 21 ou Harumi Triton Square. Cette dernière est conduite par la Toshisaiseikikô (anciennement Jûtaku kôdan, abrégé ci-après en Toshisaisei), l’organisme parapublic chargé de fournir à l’après-guerre du logement en masse. Triton Square est l’une des premières opérations non strictement résidentielles, initiée pour transformer un de ses vieux parcs de logements construits en 1948. Pour la rénovation des 10 ha de la parcelle, la régie choisit de maintenir les populations déjà résidentes sur place, mais va jouer sur les possibilités de relever les COS pour construire de nouvelles tours de logements et trois immeubles de bureaux dont la rente financera l’opération. Ce système est par la suite généralisé pour les grandes opérations de la Toshisaisei, d’autant plus que la régie est quasiment privatisée en 2004. Elle devient alors une « entité administrative indépendante », devant dégager par elle-même les financements nécessaires à l’accomplissement de sa mission de construire du logement.

La Toshisaisei se lance ainsi dans des opérations plus spéculatives sur son propre parc, mais surtout en s’associant avec un propriétaire privé, qu’elle aide dans la reconversion de sa parcelle en zone résidentielle. C’est par exemple le cas de l’opération Shinonome Canal Court, sur une parcelle de 16 ha dans le port de Tokyo (carte 1) où Mitsubishi possède une aciérie à reconvertir. Le terrain est transféré de la branche industrie lourde à celle immobilière, puis le groupe s’associe avec la Toshisaisei pour concevoir la création d’un parc de 6 000 nouveaux logements. La Toshisaisei produit une offre diversifiée de logements de moyen standing, Mitsubishi construit deux tours de haut-standing de 54 étages (photographie 2).

L’ensemble constitue une offre de qualité mais qui reste plutôt abordable pour ce type de réalisation. Ainsi dans les tours Mitsubishi, les prix à la vente ne dépassent pas 4 000 € le m²((Source : http://www.axel-home.com. À titre de comparaison les prix moyens de l’ancien à Paris en novembre 2015 étaient évalués en moyenne à 8 020 € le m² (source : Chambre des notaires de Paris))). Dans le parc locatif de la Toshisaisei, les loyers sont de l’ordre de 1 700 € dans les tours et pour les barres de logements du centre de la parcelle ; les loyers varient de 800 € à 2 100 € pour les appartements les plus spacieux. Les charges sont également relativement modérées, de l’ordre de 50 à 100 € mensuels.

Ces chiffres sont relativement faibles, compte-tenu de la nature du bâti et surtout de son emplacement, à moins de 5 km du 4^e district de Ginza, l’adresse la plus chère du Japon. Il y a ainsi seulement cinq stations de métro pour rejoindre le CBD de Marunouchi, ou 18 minutes à vélo. L’opération compte 22 600 habitants en 2015((Source : Annuaire statistique 2015 de l’arrondissement de Kôtô (Tokyo).)) et une densité de 40 000 hab./km², dans huit tours d’une cinquantaine d’étages, des barres résidentielles au centre, et un supermarché. 

Ce type d’opération s’est multiplié sur le front de mer. En plus de la Toshisaisei, des opérateurs strictement privés investissent pour leur propre compte dans la construction de très hautes tours de logements, avec des offres qui s’adressent aux ménages aisés, comme l’opération « Deux tours » (sic), chacune de 52 étages culminant à 180 m. Mise en œuvre par le groupe Mitsui-Sumitomo, les prix pour ces logements de haut standing sont élevés, mais là aussi sans être pour autant extravagants : 8 000 €/m² pour les appartements qui ont vue sur l’hypercentre((Source : Mitsui-Sumitomo, 2015)). La campagne de promotion de cette opération témoigne du nouveau statut du front de mer de Tokyo, permettant, au nord, des points de vue sur la skyline rénovée de Ginza et Marunouchi, et au sud, sur la nouvelle skyline du front de mer. Celui-ci a profondément évolué avec la multiplication des tours, mais aussi par la rénovation urbaine profonde qu’elles ont portée : disparition progressive de l’industrie et de ses nuisances, amélioration du cadre de vie (verdure, accessibilité, promenade) et développement de shopping mall tel Daiba ou Toyosu Lalaport (par le groupe Mitsui…), qui ont fait du front de mer un espace attractif.

Cette nouvelle offre de logements a permis à l’arrondissement de Chûô, le plus concerné par ces opérations, de connaître une croissance démographique de 90 % entre 1997 et 2015 (carte 2). Localisée essentiellement dans les quartiers du front de mer (Tsukishima et Harumi), c’est le taux le plus fort pour une commune urbaine au Japon depuis 1947. En plus de favoriser le retour au centre-ville des populations, cette verticalisation de l’habitat a également induit une modification profonde des modes de vie, avec l’émergence de nouveaux quartiers à l’urbanité inédite dans cette partie de la mégapole.

3. Repeuplement ou gentrification ?

3.1. Les territoires de la natalité

3.2. La revitalisation des vieux quartiers du port de Tokyo

La verticalisation du front de mer par la construction de tours de logements a participé à la rénovation urbaine de cette partie du port de Tokyo. Les canaux nauséabonds du port, héritage de la haute croissance, ont été assainis, les berges ouvertes et aménagées en promenade, les jardins publics réhabilités. Les activités polluantes ont pratiquement disparu du port, pour laisser la place à des quartiers d’habitations et des shopping mall qui mêlent offres commerciales et ludiques.

Conclusion

L’inflation, comme la déflation foncière, ont produit les mêmes effets de verticalisation du bâti urbain. Cependant la dérégulation urbaine accrue dans les années 2000 a conduit à une concentration des acteurs : en cela, sous son aspect libéral, la loi de revitalisation urbaine participe au contraire d’une reprise en main, voire d’un verrouillage, de l’urbanisme par les acteurs historiques de la capitale : Mitsui et Mitsubishi. Seuls subsistent les détenteurs de parcelles déjà valorisées dans les hauts-quartiers de Minato, comme le groupe Mori qui utilise la verticalité comme élément promotionnel pour des immeubles de prestige.

Alors que la bulle avait plutôt produit une verticalisation disparate, marquée par des opérations de petite taille, du fait de la difficulté du remembrement urbain, et dont l’un des emblèmes était les immeubles crayons, le retour au centre des populations et la dérégulation des COS a plutôt tendance à produire une verticalité uniforme, composée de tours carrées de 50 à 60 étages, érigées dans un même laps de temps.

Cette nouvelle silhouette urbaine correspond à un rehaussement généralisé, avec une uniformité qui ne parvient pas pour autant à le distinguer : Tokyo compte désormais beaucoup d’immeubles de grande hauteur, mais peu sont suffisamment originaux pour se détacher du lot et forger une identité propre au CBD de la capitale japonaise. Hormis lorsque le Mont Fuji figure en arrière-plan, qui reconnaît à coup sûr la skyline de Tokyo ? Celle-ci est pourtant plus visible qu’auparavant, à présent que le front de mer est aménagé et qu’il offre des points de vue sur les quartiers centraux.

La montée en hauteur des bâtiments limite par ailleurs leur rythme de remplacement, au moins le temps d’amortir les investissements. Cela pourrait rendre Tokyo moins changeante et contribuer à fixer la skyline, et donc la rendre plus identifiable. Le renouvellement urbain a certainement encore des réserves, mais entre 2003 et 2013 on peut déjà peut-être observer une durabilité plus grande du bâti avec le passage de 4,5% à 9,2% des immeubles âgées de plus de 43 ans, justement ceux construits en hauteur depuis les années 1970.

La verticalisation résidentielle à l’œuvre dans le centre-ville est en revanche ce qui distingue peut-être le plus Tokyo des autres villes globales de même rang. Les tours de logements participent autant, si ce n’est plus, à marquer la skyline que les tours de bureaux. Elles côtoient les quartiers d’affaires, et l’afflux de populations à proximité du CBD tend à rendre ceux-ci moins monofonctionnels. Comment qualifier ce nouvel espace qui a émergé sur le front de mer et qui est caractérisé par une verticalisation généralisée du bâti résidentiel ? Si on considère sa composition sociodémographique, les modes de vie, les pratiques urbaines ou encore sa féminisation et sa forte natalité, il se rapproche des caractéristiques de la banlieue résidentielle, constituant une sorte de « banlieue en centre-ville ».

Bibliographie

Bibliographie de référence

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• Scoccimarro Rémi, 2015, « Fabrication et imbrication urbaine des fronts de mer japonais : le cas du port de Tokyo », in Franck Manuelle et Sanjuan Thierry (dir.), 2015, Territoires de l'urbain en Asie, une nouvelle modernité, Paris, CNRS Alpha, p. 151-173.
• Scoccimarro Rémi, 2007, Le rôle structurant des avancées sur la mer dans la baie de Tokyo. Production et reproduction de l'espace urbain, Thèse de doctorat en géographie, aménagement et urbanisme de l'Université Louis Lumière Lyon 2, sous la direction de Philippe Pelletier, 271 p.
• Sorensen André, 2004, The Making of Urban Japan: Cities and Planning from Edo to the Twenty First Century, Londres, Routledge, 400 p.
• Tokyo ikkyoku shûchû wo toi.naosu (Penser la surconcentration tokyoïte), Dossier thématique, Toshimondai (Questions urbaines), vol. 106, février 2015, p. 4-33.

Sources primaires

• 2020 nihon retto mirai yosô zu (Schéma prévisionnel du futur de l’archipel japonais en 2020), Tokyo, Takarajimasha, 2014, 114 p.
• Chûô-Ku, 1999, Tsukijima chiku ni okeru machizukuri no ru-ru (Les règles d’urbanisme concernant le district de Tsukishima), document interne fourni en 1999 par l’arrondissement de Chûô (Tokyo), 8 p.
• Chûô-Ku, 2004, Toyosu-Harumi kaihatsu seibi keikaku (Plan de réajustement pour l’aménagement de Toyosu et Harumi), Tokyo, Arrondissement de Chûô (Tokyo), 74 p.
• Chûô-Ku, 2005, Jûmin kihon daichô ni yoru setai to jikô no ugoki (Évolution de la population et des ménages à partir du décompte de l’enregistrement des résidents de l’arrondissement), proposition de la division des projets de l’arrondissement de Chûô pour les débats à l’assemblée départementale de Tokyo, note interne datée du 19/01/2005, fournie par l’arrondissement de Chûô (Tokyo) le 08/02/2005, 6 p.
• MLIT (Ministère des transports, de l’aménagement du territoire et du tourisme), 2015, Heisei 26 nendo tochi ni kan suru dôkô, heisei 27 nendo tochi ni kan suru kihon teki shisaku (Tendances foncières pour l’année 2014 et mesures de base des politiques foncières pour l’année 2015), Tokyo, MLIT, 34 p.
• Tokyo Metropolitan Government (TMG), 2013, Tokyo no tochiriyô heisei 23 nen (L’usage des sols dans les 23 arrondissements centraux de Tokyo pour l’année 2011), Tokyo, TMG, 64 p.
• TMG, 2014, Tokyo Toshikeikaku yôto chiiki zu (Cartographie de l’usage des sols et de l’aménagement urbain de Tokyo), TMG, carte au 1:50 000e.
• TMG, 2015a, Tokyo kô binran 2015 (Carte au 1:30 000e et guide du port de Tokyo), Tokyo, TMG, 2 p.
• TMG, 2015b, Tokyo no toshiseibi 2015 (Développement urbain de Tokyo édition 2015), Tokyo, TMG, 40 p.
• Tokyo dai kaikaku mappu 2020 (Cartographie de la grande mutation de Tokyo à l’horizon 2020), Tokyo, Nikkei Âkitekuchua, 2014, 98 p.
• Tokyo shutoken wa kôkawaru mirai chizu (Cartes futures de Tokyo et de la région capitale), Tokyo, Sebido, 2004, 130 p.
• Tokyo shutoken wa kôkawaru mirai keikaku 2020 (Aménagements futurs à l’horizon 2020, tels sont les mutations de Tokyo et de la région capitale), Tokyo, Nikkeishinbun, 2014, 114 p.

Sources principales pour les données chiffrées

• Annuaire statistique du Japon
• Annuaire statistique de Tokyo
• Annuaire statistique des arrondissements (Tokyo) de Chûô, Minato et Kôto

Sources principales pour la cartographie

• Fonds de carte Proatlas V7 (2011) et Zenrin 17 (2014).
• skyscraperpage.com pour la localisation des gratte-ciels de Tokyo, données croisées ensuite sur les sites internet propres de chaque bâtiment.
• Relevés personnels de juillet-aout 2013, 2014 et 2015.