La densification sous contrainte : bâtir des immeubles dans le périurbain francilien

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Le vaste mouvement de périurbanisation qu’a connu la France ces soixante dernières années s'est traduit par des formes urbaines très consommatrices d'espace, très largement critiquées, tant pour l’artificialisation des terres agricoles qu’elles génèrent, que parce qu’elles encourageraient le recours à la voiture individuelle (Reux, 2015), un certain entre-soi social (Donzelot, 2009), voire un vote extrême (Girard, 2012). La recherche actuelle tente de démontrer que loin de se réduire à des clichés négatifs, le périurbain est un espace divers, qui se diversifie de plus en plus, et qui connaît, notamment dans l’ouest francilien, une certaine maturité (Berger, Aragau et Rougé, 2014). La population, les activités, et les mobilités s’y diversifient. Il en va de même pour les types de construction : si 90 % du périurbain est actuellement constitué de maisons individuelles, 40 % de la production de logement y est le fait du logement collectif((D’après la base de données Sit@del 2, analyses entre 2009 et 2013)) (Fonticelli et Moquay, 2019). 

Cette diversification des formes urbaines vers une plus grande densité est largement promue par la puissance publique, qui est aujourd'hui à la recherche d'un modèle alternatif à l'étalement urbain (Touati, 2010). L’architecture se doit de répondre aux attentes du « développement durable » et pour cela la densification est identifiée comme un élément clef. Il faut « reconstruire la ville sur la ville », faire « une architecture à taille humaine », « une ville pour les piétons » (donc avec un grand trottoir et des immeubles en léger retrait). Ces impératifs concernent tout autant le périurbain que la banlieue ou les centres-villes, et imposent à beaucoup de communes périurbaines (Fonticelli, 2019), à construire des immeubles au royaume des maisons (Fonticelli, 2018)

Pourtant la densification est loin d’être une évidence, parce qu’elle suscite des oppositions de la part des élus et des habitants, mais surtout parce que le bilan économique des opérations de construction est difficile à équilibrer. Ainsi, nous nous demanderons comment se réalise la gouvernance de ces opérations de densification, entre un objectif national qui s’impose aux communes et son acceptation locale difficile, tant pour les populations que par les élus locaux.

1. Apories de la densification périurbaine

La densification est largement imposée par la puissance publique aux communes, notamment par le biais d’un renforcement de la législation, qui depuis les années 2000 tente de limiter l’étalement urbain et de promouvoir la densification (lois SRU, ENE, ALUR((Voir « Encadré 1. Petit historique de la lutte contre l’étalement urbain » in Maryame Amarouche et Éric Charmes, « L’Ouest lyonnais et la lutte contre l’étalement urbain. Le « village densifié » comme compromis entre une politique nationale et des intérêts locaux », Géoconfluences, octobre 2019.))), et indirectement, en imposant à certaines de ces communes la construction de logement social (loi SRU de 2000) (Fonticelli, 2019). En Île-de-France, le SDRIF (schéma directeur de la région Île-de-France), rend ces contraintes particulièrement fortes dans les limites de la région capitale. Ces communes sont donc amenées à se densifier, que ce soit par la réhabilitation d'habitat ancien (fermes ou maisons de ville divisées, surélévation), ou bien par de la construction sur des dents creuses et en démolition-reconstruction.

1.1. Une nécessaire densification ?

Le parc des communes périurbaines((Entendues ici comme les communes non agglomérées de l’aire urbaine parisienne – selon les définitions de l’INSEE.)) est encore largement homogène, avec une dominante de grands logements occupés par des propriétaires occupants. La diversification de l’offre de logement, et notamment de logement collectif social, répond à un besoin pour loger des publics qui n’ont pas les moyens – ou pas l’envie – d’accéder à la propriété d’un pavillon : familles monoparentales, personnes âgées isolées, jeunes ménages décohabitants…

Document 1. Nombre de pièces par résidence principale dans le périurbain et dans l'ensemble de l'aire urbaine

C’est un besoin souvent compris par les élus, et c’est souvent la raison majeure qui les pousse à réaliser du logement collectif : la diversification du parc de logement est vue comme une porte d’entrée pour maintenir les jeunes, les familles monoparentales et les personnes âgées au sein de la commune : « J’avais besoin de logements pour les employés de l’hôpital. J’avais besoin de logements pour les vieux qui ne peuvent plus garder leur grande baraque, et pour des jeunes qui sont encore à 26 ans chez papa et maman. » (Entretien avec un maire, 2017).

1.2. Un difficile équilibre économique

Mais cette densification par le logement collectif, même lorsqu’elle est souhaitée par les élus, ne va pas de soi. Le bilan des opérations denses en périurbain est souvent difficile à équilibrer, car leur montant est supérieur à ceux de constructions moins denses (Castel et Jardinier, 2011). En termes de coût de construction, densifier avec de l’habitat collectif ou des maisons de villes est plus onéreux que de réaliser un programme de logements individuels de type pavillon. De plus, le foncier concerné par la densification est souvent cher, car les terrains sont déjà constructibles, même s’ils sont vacants. Beaucoup de municipalités n’ont pas anticipé et réalisé des réserves foncières, d’autant plus que l’établissement public foncier d’Île-de-France (EPFIF) – établissement d’État dont l’objectif est d’acquérir et de porter du foncier pour le compte de la collectivité – n’intervient que récemment sur les communes périurbaines, et encore, pas sur toutes.

Il en résulte que le coût du foncier renouvelable – c’est-à-dire dans des secteurs déjà bâtis – est nettement supérieur à celui des extensions urbaines. Une fois le foncier acquis, il faut encore supporter les surcoûts de démolition ou de dépollution, d’autant que les prix de sortie – vente en cas d’opération privée, ou location en logement conventionné en cas de logement social – permettent difficilement de compenser les dépenses importantes de construction, et que parfois les logements produits peinent à trouver des acquéreurs.

Ainsi, bien souvent, en dehors des poches périurbaines aisées, le marché ne suffit pas à équilibrer ces opérations. Pour les réaliser, les coûts doivent être en partie supportés par les communes ou les établissements publics fonciers, parfois dans des proportions très élevées. Dans les Yvelines par exemple, l’aide que l’établissement publique foncier consacre aux logements sociaux périurbains réalisés en densification peut ainsi être près de sept fois supérieure par logement à l’aide apportée aux communes de banlieue. Pourtant, celles-ci en ont tout autant – voire davantage ! – besoin et elles disposent en plus de l’avantage d’être desservies par les transports en commun, ce qui n’est pas sans questionner l’économie générale du logement en Île-de-France, d’autant que la densification, dans ces communes, ne se traduit pas par une évolution des pratiques des habitants, allant vers des comportements plus durables, notamment en matière de mobilité. Si la densité est parfois présentée comme un moyen de favoriser des mobilités douces ou les transports en commun (Desjardins, 2010), cela n’a pas été observé parmi les habitants des immeubles réalisés (sur les quatre-vingt entretiens menés, seuls deux actifs n’avaient pas de voiture).

1.3. Mobiliser, convaincre les acteurs des opérations de densification

La faible rentabilité des opérations de construction en périurbain explique également la difficulté à trouver des acteurs intéressés à construire dans ces territoires. La complexité de la configuration des terrains – à laquelle s’ajoutent des documents d’urbanisme contraignants – impose de réaliser de petites opérations de construction de moins d’une trentaine de logements, peu rentables pour les opérateurs nationaux, qu’ils soient bailleurs sociaux ou promoteurs immobiliers privés. De ce fait, il est parfois compliqué de les mobiliser, même si certains territoires n’hésitent pas à contractualiser avec des bailleurs sociaux afin de les amener à construire sur leurs territoires, où à recourir aux acteurs des départements limitrophes.

La question de l’ingénierie pour aider à monter ces projets se pose également dans ces communes. La plupart des mairies ont peu de compétences en interne, et ont un nombre de fonctionnaires réduit, dont beaucoup ne sont pas formés aux questions urbaines. Il serait alors utile d’aller chercher de l’ingénierie ailleurs, d’autant que les intercommunalités ne sont pas encore assez constituées pour prendre le relai des communes. Mais là encore, peu de bureaux d’études privés s’intéressent aux problèmes de ces communes, à l’exception du moment où sont réalisés les PLU. De même l’ingénierie publique est-elle mobilisée de façon très variable d’une commune à une autre : certains départements ont des agences départementales – type IngenierY dans les Yvelines – mais tous n’en sont pas dotés. Toutes les municipalités ne connaissent pas les conseils d'architecture, d'urbanisme et d'environnement (CAUE), ou n’ont pas le réflexe de les mobiliser en cas d’étude. Seules les communes situées en parc naturel régional (PNR) disposent d’un appui réel pour monter des projets et trouver des financements, et c’est sans surprise le plus souvent dans ces communes que les projets sont les plus innovants.

Ainsi, même lorsque les équipes municipales sont volontaires, beaucoup de municipalités périurbaines éprouvent une difficulté à réaliser des opérations de densification. Cela questionne l’adéquation du modèle de la densification en contexte périurbain, d’autant plus que les communes périurbaines demeurent encore majoritairement hostiles au logement collectif, notamment social.

1.4. Des communes aux parcours variés

Confrontés tant à l’injonction à densifier qu’à la difficulté de réaliser des opérations, les élus municipaux ont un rôle clef. Leurs réactions sont variées, de la commune qui utilise tous les dispositifs juridiques possibles pour éviter de voir des projets de construction de logement collectif – on parle alors de commune malthusienne (Charmes, 2007)– sur son territoire à la commune carencée au titre de la loi SRU((C’est-à-dire dont le taux de logements sociaux est inférieur à celui prévu par la loi.)) et contrainte de construire rapidement du logement social, ce qui n’est pas sans poser question pour la qualité architecturale des constructions. D’autres, enfin, se désintéressent de ces questions de densification et laissent le marché libre, ce qui conduira le plus souvent à une densification peu qualitative dans des communes attractives, ou à une absence de projet pour les autres communes.

Certaines municipalités, au contraire, sont volontaires pour réaliser des programmes de densification, mais d’ampleur limitée, et y voient le moyen de favoriser un parcours résidentiel tout en réintroduisant des commerces, qui font défaut. Ainsi, à Bouray-sur-Juine, dans l’Essonne, un projet communal vise à transformer un presbytère sous-occupé en logements communaux, salles collectives et logement pour le prêtre. Ce petit projet a même été labellisé éco-quartier par le ministère en charge de l'environnement, ce qui, avec ses sept logements, en fait le plus petit éco-quartier labellisé.

Les contraintes juridiques et financières importantes qui pèsent sur ces opérations en périurbain, dans un contexte politique qui n’y est pas toujours favorable, soulèvent la question de l’allure que prend cette densification. Celle-ci peut en effet jouer un rôle dans l’acceptation locale des opérations.

2. Conséquences de la densification : une architecture « néo-village »

Du fait des contraintes multiples qui freinent la construction en périurbain, la plupart des opérations de densification aboutissent bien souvent à des productions d’un style architectural pastichant, que nous avons qualifié de « néo-village »

2.1. Le « néo-village »

Que ce soit par le nombre de logements créés ou par le type de quartier dans lequel ils s’implantent, l’architecture des opérations est très fortement homogène. Nous avons qualifié ce type architectural de « néo-village », notamment parce que les acteurs locaux qualifiaient ces architectures du préfixe néo- suivi du qualificatif de l’architecture locale : « néo-vexinoise », « néo-briarde »… À travers une recension de plus d’une centaine de projets construit dans le périurbain francilien, nous avons remarqué que l’architecture « néo » est pour sa part quasiment similaire d’un bourg périurbain à un autre, et ne tient pas compte des architectures traditionnelles réelles des bourgs (voir document 5 et encadré 2). Or les architectures des bourgs ont des particularités locales : on ne construit pas de la même manière dans le Vexin et dans la vallée de Chevreuse. Dans l’Oise, par exemple, les constructions n’ont jamais de fenêtres de toiture. Pourtant, le type néo-village s’affranchit de ces déclinaisons locales et propose une architecture unique, quelle que soit son implantation dans la région.

Cette architecture « néo » repose sur des éléments récurrents. Les programmes sont à l’alignement sur rue, et ont des hauteurs limitées : rarement au-delà de deux étages. Ils disposent de toits en pente de 35 à 45°, couverts de tuile moulée. Les toits disposent de chiens assis, de jacobines ou de lucarnes, qu’on retrouve dans les nouveaux programmes. Les façades, rythmées par des fenêtres plus hautes que larges sont sobres. Couvertes d’enduits crème, elles ne comptent que peu de modénatures et jamais de balcons saillants sur la façade sur rue. Enfin, caractéristiques de cette architecture décor, les fenêtres ont souvent des doubles volets : des volets roulants, adaptés au mode d’habiter contemporain, et des volets de bois peints qui rappellent l’imaginaire villageois.

2.2. Les causes du « néo-village »

Comment expliquer l’engouement pour cette architecture « néo-village », alors que celle-ci aurait tendance à coûter plus cher qu’une architecture aux formes contemporaines plus assumées ?

On peut le lier au goût des acteurs de ces opérations : d’une part, les élus municipaux imposent bien souvent ces architectures tant dans les documents d’urbanisme que dans les discussions avec les maîtrises d’ouvrage. D’autre part, les promoteurs et bailleurs sociaux proposent également ce style, qui « se vend bien » ou qui heurte moins. Ils y sont par ailleurs fréquemment poussés par les architectes des bâtiments de France, très présents dans les centres-bourgs, où les communes disposent quasiment toutes d’une église ou d’un monument inscrit impliquant un périmètre de protection, et qui, s’ils ne promeuvent pas nécessairement un style pastichant, orientent fortement l’architecture des constructions. Mais, si ce style peut s’expliquer dans les centres-bourgs soumis aux contraintes patrimoniales, notre travail a fait ressortir la présence de ces formes, parfois dégradées – l’alignement sur rue est souvent abandonné pour une implantation en retrait, des petits balcons émergent parfois, mais les toits en pente, chiens assis, l’enduit de couleur crème et les tuiles sont le plus souvent conservés –, au sein de quartiers de toute nature (dans les secteurs proches du bourg, mais aussi près des gares, au sein de quartiers pavillonnaires, dans les quartiers industriels ou de grands ensembles), voire dans des programmes d’extension urbaine.

Ce goût est à lier à un rejet marqué de l’architecture contemporaine, trop souvent associée à l’architecture des grands ensembles ou à celle des villes nouvelles, qui vient faire triompher une doxa post-moderniste. Ainsi, en respectant un alignement sur rue ou en donnant l’illusion de reprendre les volumes des maisons de bourgs, l’architecture du « néo-village » se donne à lire comme une architecture respectueuse des trames urbaines. Proposer cette architecture, c’est offrir une architecture lisse, facile à apprécier et donc susceptible de minimiser les conflits liés à l’implantation des opérations de construction.

Ces immeubles sont parfois inclus dans des réalisations plus larges de quartiers allant jusqu’à la recréation ex-nihilo de centres. Ainsi, à Moussy-le-Neuf, près de l'aéroport Roissy-Charles-de-Gaulle, un centre-ville entier a été réalisé, dans lequel on retrouve des éléments « néo-village », notamment dans la mise en valeur ou la recréation d’éléments traditionnels du village. Ainsi, l’église du village a été entièrement rénovée, alors qu’une halle à charpente bois à l'allure très classique était réalisée pour accueillir un marché – qui accueille un crieur de rue une fois par mois ! Autour, une centaine d’appartements ont été réalisés par un même promoteur. Ce n’est plus seulement l’immeuble briard que l’on pastiche, mais tout le village. Le projet de cœur de village de cette commune vise à imiter et à recréer ce qui fait l’imaginaire du village : une halle, des locaux commerciaux, du petit collectif. C’est presque une disneylandisation, qui vise à reproduire un village européen fantasmé. Ces projets d’aménagement sont inspirés par « le champ de l’imaginaire du tourisme » (Viard, 2004 et Jousseaume, 2016), dont la production de petits collectifs standardisés n’est que l’une des expressions.

2.3. Remise en cause du néo-village : l’habiter en collectif périurbain

Le village proche de la ville attire (Charmes, 2017), et, contrairement à une vision qui verrait dans cette localisation le résultat de motifs uniquement économiques, le périurbain pour les personnes interrogées est largement choisi. Durant nos entretiens, menés auprès d’habitants d’appartements récemment construits, nous avons demandé aux personnes rencontrées : « en dehors de toute contrainte économique, où choisiriez-vous d’habiter ? ». Plus de 80 % des habitants choisissent l’option « comme ici » c’est-à-dire le périurbain (document 8). Ce n’est pas la localisation périurbaine qui résulte d’un arbitrage, mais le fait d’habiter en appartement. La volonté de rester en appartement n’est présente que chez 12 % des ménages, essen­tiellement des personnes âgées, alors que 87 % aspirent à habiter en maison individuelle, surtout en pavillon qui fait rêver (74 %, document 9).

Or, ce qui attire, dans le pavillon, c’est surtout la possibilité d’accéder à un espace extérieur individuel. Parmi les habitants rencontrés particulièrement satisfaits de leur logement, se trouvent également ceux dis­posant d’un jardin ou d’un espace extérieur (terrasse, balcon). Beaucoup se sentent alors « comme dans une maison » : « J’ai un jardin, c’est comme une maison, mais sans l’entretien nécessaire » (à Plailly). « Moi, j’ai un jardin. Je ne me sens pas dans un appartement » (à Itteville).

Ainsi, l’appartement, lorsqu’il dispose de ces qualités, peut plaire. « Ici c’est parfait, c’est un bon compromis entre un appartement et une maison » (Montfort) « C’est un bon compromis. À la base on cherchait plutôt une maison, mais cet appartement, comme c’est un rez-de-chaussée avec un jardin, c’est un peu comme une maison » (un autre habitant de Montfort).

Pourtant, peu de programmes analysés sont imaginés en fonction de leur capacité à offrir un espace extérieur. C’est même le contraire : le style néo-village empêche largement la réalisation de ces espaces – sauf, marginalement en rez-de-chaussée. Si le « néo-village » est vu comme le garant d’une densification acceptée, il n’offre aucune garantie quant à la qualité de l’habiter. L’absence de réflexion sur les spécificités d’un aménagement périurbain, sur des modes de faire particuliers, les coûts limités et les contraintes réglementaires importantes conduisent à une architecture standardisée, qui se heurte aux désirs des habitants de ces immeubles, qui rêvent notamment d’accéder à des espaces extérieurs (jardins, terrasses, balcons dans une moindre mesure). Pour que les projets puissent se réaliser, l’architecture doit être la plus consensuelle possible pour ne pas attiser les contestations des habitants. Elle se traduit par des façades sur rue qui interdisent les balcons et les terrasses auxquelles les habitants aspirent, et laisse peu la place à des architectures de type intermédiaire travaillant sur l’accès pour tous à un jardin. Dès lors, dans ces communes où habiter dans une maison est la norme, et où le rêve d’un jardin est important, ces appartements peinent à répondre aux aspirations de leurs habitants.

Ainsi, faute d’appartements disposant des aménités dont rêvent les périurbains, le logement collectif peine à s’imposer comme un choix et est davantage vu comme une contrainte pour une grande partie des habitants de ces immeubles. Beaucoup de ceux qui y habitent continuent de rêver à accéder à une maison individuelle, que ce rêve soit accessible – c’est le cas des ménages en transition résidentielle – ou non – on parlera alors de captifs qui représentent environ un tiers des habitants rencontrés. Les habitants votent alors avec leurs pieds : certains logements neufs demeurent vacants – ou peinent à trouver des locataires ou des propriétaires. Ainsi, un programme à Plailly (60) a vu une partie de ses logements en accession rester vacants plusieurs années, faute de preneurs, avant d’être transformés en logements sociaux par le bailleur social qui avait réalisé le programme.

Conclusion

Il semble ainsi difficile de concilier les attentes de l’ensemble des acteurs de l’aménagement, celle des riverains et in fine celle des habitants des programmes de logement, notamment du fait des budgets limités. Cela nous invite à interroger la pertinence de ces politiques de densification : dans ces communes, la densification s’opère sous contraintes économiques, architecturales, urbanistiques fortes dans les communes périurbaines, pour finalement être jugée peu satisfaisante par ceux qui habitent. Paradoxalement, la politique de densification souhaitée dans une optique de développement durable risque de se traduire par un renforcement de l’étalement urbain au-delà des frontières de la région Île-de-France, toutes les régions n’étant pas également armées dans la lutte contre l’étalement urbain. Ainsi, dès 2013, Éric Charmes mettait en garde : « Et le moins qu’on puisse dire est que la focalisation des derniers textes de loi sur le contrôle quantitatif de l’artificialisation ne va pas aider à la construction de ce projet. Il va plutôt contribuer au malthusianisme foncier qui […] est une source d’étalement fonctionnel des villes et contribue à la crise du logement et à l’éloignement des accédants modestes à la propriété. » (Charmes, 2013).

Ne ferait-on alors par mieux de promouvoir, en extension urbaine, des petits collectifs avec des architectures denses offrant les aménités dont rêvent les périurbains, et qui leur éviterait d’aller chercher, toujours plus loin, des maisons individuelles ?

Bibliographie

Références citées

• Castel Jean-Charles et Jardinier L, 2011, « La densité au pluriel, un apport à la recherche sur les coûts de l’urbanisation ». Études Foncières, vol. , n° 152, p. 12‑17.
• Charmes Éric, 2017, « La revanche des villages ». La Vie des idées.
• Charmes Éric, 2013, « L’artificialisation est-elle vraiment un problème quantitatif ? ». Études foncières, vol. , n° 162, p. 23‑28.
• Charmes Éric, 2007, « Le Malthusianisme foncier ». Études foncières, vol. , n° 125, p. 12‑16.
• Donzelot Jacques, 2009, La ville à trois vitesses, Paris, Éditions de La Villette.
• Desjardins Xavier, 2010, « Que retenir de la courbe de Newman et Kenworthy ? » Études foncières n°145.
• Dodier Rodolphe, Habiter les espaces périurbains, Presses universitaires de Rennes, 2012, 220 p.
• Fonticelli Claire, 2019, « Ce que les politiques de densification font au périurbain », Pour, vol. 2018/4, n° 234.
• Fonticelli Claire, 2018, Construire des immeubles au royaume des maisons. La densification des bourgs périurbains franciliens par le logement collectif : modalités, intérêts et limites, IAVFF.
• Fonticelli Claire et Moquay Patrick, 2019, « D’une standardisation à une autre… Quel développement du périurbain francilien ? », Les Annales de la Recherche Urbaine, vol. , n° 113.
• Girard Violaine, 2012, « Les votes à droite en périurbain : "frustrations sociales" des ménages modestes ou recompositions des classes populaires ? », Métropolitiques.
• Jousseaume Valérie, 2016, « Suffit-il de densifier ? Trois réflexions sur les enjeux d’un urbanisme rural contemporain » La Renaissance rurale, d’un siècle à l’autre, Toulouse, LISST Dynamiques Rurales / CNFG.
• Reux Sara, 2015, « Facteurs de l’urbanisation discontinue : proposition d’une grille de lecture ». BSGLg (Bulletin de la Société Géographique de Liège).
• Touati Anastasia, 2010, « Histoire des discours politiques sur la densité ». Études Foncières, p. 24.

Bibliographie complémentaire

• Berger, Martine, Les périurbains de Paris : De la ville dense à la métropole éclatée ?, Paris, CNRS, 2004, 317 p.
• Charmes, Éric, La ville émiettée : essai sur la clubbisation de la vie urbaine, Presses universitaires de France, Paris, 2011, 288 p.
• Charmes Éric, 2019, La revanche des villages.
• Fouchier, Vincent, Les densités urbaines et le développement durable: le cas de l’Île-de-France et des villes nouvelles, éd. Groupe central des villes nouvelles, Paris, Éd. du SGVN : Diff. la Documentation française, 1998.
• Poulot, Monique et Rouyres, Thérèse, « Refaire campagne en Île-de-France », Norois. Environnement, aménagement, société, mars 2007, p. 61‑71.
• Viard Jean, 2004, Le sacre du temps libre: la société des 35 heures, La Tour-d’Aigues, Éditions de l’Aube.