Quand la débrouille des habitants pallie une politique urbaine défaillante : l’extension de l’habitat informel dans l’agglomération de Ziguinchor (Sénégal)

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À l'instar des autres pays africains, le Sénégal est confronté à une urbanisation rapide (Gomis, 2019). La proportion de citadins a quasiment doublé ces dernières décennies. Elle passe ainsi de 23 % dans les années 1960 à 43 % en 2013 et devrait s’établir à 60 % à l’horizon 2030 (Rouhana, 2015). Cette accroissement rapide de la population urbaine a amené l'évolution rapide des villes de plus de 10 000 habitants passant ainsi de 6 en 1955, 31 en 1981, 43 en 2002, 50 en 2007 et 116 en 2019 (DPS, 2007 ; Dieng, 2019).

Document 1. Taux d’urbanisation du Sénégal, 1960-2016

Source : ANSD, SES 2016, février 2019 [rapport PDF, p. 41]

Cette poussée démographique n'est pas corrélée à une planification de la croissance de la ville et elle est à l’origine d’une demande sans cesse croissante d’accès aux logements et aux parcelles constructibles (Gomis, 2021). La ville de Ziguinchor, cadre géographique de notre zone d’étude, n’est pas épargnée de cette situation (encadré 1). Elle ne parvient pas à offrir des logements adéquats en quantité à ses habitants. Jusqu’à ce jour, le nombre de logements produits par les pouvoirs publics à travers ses sociétés immobilières a été insuffisant pour satisfaire la demande (Gomis, 2014). Les prix pratiqués ont été trop élevés pour la plupart des personnes en quête d’un logement. La cherté du loyer fait que les logements du secteur moderne ne sont accessibles qu’à une minorité de la population.

Cette inertie de l'offre publique en logements a poussé la plupart des citadins qui ne disposent pas de moyens financiers importants à s’adresser au secteur informel ; celui-ci est le seul à pouvoir leur proposer des mécanismes de production de l’habitat adaptés à leur pouvoir d’achat et à leur savoir-faire. Ainsi, le secteur informel permet à des milliers de personnes de se loger (Gomis, 2014 ; Sy et Sall, 2011 ; Sy et Mballo, 2019 ; Gomis, 2021). De la sorte, à côté des isolats formés par les quartiers d'affaires et des zones de résidence, il existe des quartiers informels caractérisés par un sous-équipement total (absence ou insuffisance du réseau d’adduction d’eau potable, d’électricité, d’infrastructures sanitaires, d’écoles…), des conditions d’insalubrité très avancées (amoncellement d’immondices putrescibles, prolifération de vecteurs de maladies tels que les mouches, les moustiques, les rats ; la stagnation des eaux usées) et des conditions de vie pénibles (pauvreté, chômage, insécurité, activités de débrouille, petits boulots…) (Sall, 1998).

De ces constats découlent les questions suivantes : comment se caractérisent les défaillances institutionnelles dans le domaine de l'habitat ? Quelles sont les stratégies d'édification de l'habitat informel par les populations locales en utilisant les moyens de bord pour répondre à l'inertie de l'offre publique ? La réponse à ces questions passe par une hypothèse centrale : les défaillances institutionnelles dans le secteur de l'habitat sont à l'origine de prolifération de l'habitat informel dans la commune de Ziguinchor. Ce travail se propose d'analyser les défaillances institutionnelles ainsi que les stratégies d'édification de l'habitat informel par les populations locales pour pallier l'inertie de l'offre publique

1. Les défaillances institutionnelles

Parmi les défaillances institutionnelles responsables de la densification et du développement des quartiers informels dans la ville de Ziguinchor, il faut citer notamment la caducité des documents de planification urbaine et l'incapacité de l'État à fournir des logements bon marché aux populations pauvres, issues pour la plupart des zones rurales.

1.1. Absence de politique urbaine : la caducité des documents de planification urbaine

La ville de Ziguinchor fait face à une forte croissance urbaine. De 600 habitants en 1888, sa population est passée à 232 237 habitants en 2017 sur une surface de 4 533 hectares (PDC, 2018), soit une densité moyenne de 5 123 habitants/km². Elle a été peuplée par des vagues successives de migrants venant respectivement des zones rurales et des pays limitrophes, par l'arrivée massive des réfugiés due au conflit armé casamançais et par une croissance démographique naturelle soutenue (Gomis, 2021 ; Sow, Gomis et Sall, 2019). Cette situation a entraîné un accroissement 25 % des surfaces bâties débordant les limites de la municipalité. L’extension urbaine n’est ni contrôlée ni planifiée, ce qui engendre de nombreuses carences en équipements et services urbains (voiries, adduction en eau potable, défaut, d’éclairage public, absence de canaux d’évacuation des eaux usées). Les outils de planification urbaine existants qui doivent normalement à encadrer et à accompagner la croissance urbaine en attribuant des espaces à des fonctions selon le principe de zonage sont obsolètes. À titre illustratif, le Plan Directeur d’Urbanisme (PDU) de Ziguinchor datant de 1983 est caduc depuis 2004, on note également l'absence d'un Plan d'Occupation du Sol (POS). À cet effet, Rachmuhl et Cyr (2007) affirment : « qu’aucun outil d’analyse prospective ne permet de cerner les besoins en habitat, en équipements et en services pour répondre aux demandes actuelles et futures de la ville de Ziguinchor et de ses habitants ». De ce fait, l’absence ou la caducité de ces documents empêchent d’encadrer la croissance urbaine, ce qui se traduit par la croissance du bâti informel. Ainsi, les gestionnaires urbains assistent à l'improvisation des constructions spontanées, entraînant une forte recrudescence de l'habitat informel souvent constitué de quartiers insalubres qui couvrent des superficies importantes (Sy et Sall, 2011 ; Gomis, 2021).

1.2. Déséquilibre entre l'offre et la demande en logements : une demande non satisfaite par l'offre formelle

Les besoins en logement s'intensifient de jour en jour au Sénégal en général et particulièrement dans la ville de Ziguinchor du fait de la croissance urbaine. Cette poussée démographique n'est pas suivie d'une croissance significative sur plan économique et social, entraînant d'importants problèmes notamment la carence de l'offre publique en logement. De ce fait, malgré les efforts consentis ces dernières années par les pouvoirs publics en matière d'infrastructures et de logements, la production demeure toujours très faible. En 2015 le Ministère de l’Économie, des Finances et du Plan (MEFP) avait estimé à 300 000 demandeurs chaque année contre une maigre offre de 5 000 logements (Gomis et Thior, 2019). Cette pression nationale existe également à Ziguinchor où entre 2009 et 2015 les demandeurs sont passés de 160 à plus de 860 par an (Sow, Gomis et Sall, 2019). Selon les propos du directeur de l'urbanisme repris in extenso « de 2010 à 2016, 300 permis de construire ont été délivrés dans la ville de Ziguinchor. Or, les faits réels montrent que plus de 2000 logements ont été construits durant cette même période ». Cette situation est à l'origine de la prolifération des constructions informelles.

Document 3 et 4. Comparaison des images satellites de l'agglomération en 2004 et en 2021 : étalement urbain et densification

Source : Google Earth, 2004 et 2021. Coordonnées 12°33'27.83"N  16°16'00.57"O.

L'insatisfaction de la demande de logements, de parcelles et d'équipements de qualité est également due à la lenteur des procédures de rétrocession et de création de titres fonciers, aux difficultés de coordination existantes dans le secteur de l'habitat, et à la cherté des prix du foncier et des logements, sans oublier au faible niveau social des demandeurs de logements. De plus, on note l'inexistence de politiques de logements sociaux, malgré l'importance accordée à ce volet par l'État. À ces problèmes, il faut ajouter la quasi-absence de l'État dans le financement de la viabilisation des assiettes foncières mises à la disposition des sociétés immobilières, ce qui contribue fortement à l'augmentation des coûts d'acquisition du logement (Gomis, 2021). Cette situation a entraîné une marginalisation des pauvres du circuit foncier officiel, ce qui entraîne un inégal accès et répartition des populations aux logements. Les populations démunies du fait de leur situation financière précaire ne peuvent pas se permettre de s'offrir les logements produits par les sociétés immobilières du fait que les seuils retenus sont élevés. Par exemple, les logements produits par la SN HLM (encadré 3) dans le quartier Djabir coûtent 22 millions de francs CFA (35 000 euros) pour les simples et pour une maison avec un étage 39 millions F CFA ((Franc de la communauté financière africaine, dont le remplacement par une nouvelle monnaie est en discussion. 1 € = 655 F CFA)) (60 000 euros) alors que le salaire minimum interprofessionnel au Sénégal est d'environ 58 900 CFA (90 euros) (Gomis, 2021). Une maison de la SN HLM à 22 millions de F CFA représente donc 31 ans du revenu mensuel minimum.

Document 5. Les villas de la SN HLM à proximité de l’université Assane Seck, Ziguinchor

Clichés : Joseph Samba Gomis, 15 mars 2020.

 Il en va de même pour les terrains viabilisés et vendus par la société immobilière privée SUFORAL. Une parcelle de 150 m² qui coûtait moins de 300 000 F CFA dans la zone avant la création de l’université est vendue en 2020 entre 6 et 9 000 000 F CFA (Sow, Gomis et Sall, 2019). Ces coûts expliquent qu’aujourd’hui, la presque totalité de l'espace communal est ceinturée par des constructions informelles et certaines personnes, dans l'optique d'obtenir un logis, n'hésitent pas à s'installer au-delà des limites communales, dans des rizières ou des zones marécageuses (document 6).

Document 6. Des logements informels construits dans une zone humide, au niveau des rizières de Lydiane

Source : images Google Earth, 2004, 2020.

2. Les stratégies d'édification de l'habitat informel par les populations locales

Les populations locales utilisent diverses pratiques populaires pour accéder au foncier urbain de Ziguinchor et pour édifier leurs maisons qui s’écartent (souvent de façon provisoire) d’un ensemble de normes foncières, architecturales, urbanistiques, paysagères et sociales.

2.1. Les pratiques populaires pour accéder au foncier urbain de Ziguinchor

Les populations de la ville de Ziguinchor procèdent de diverses manières pour accéder au foncier urbain. L’une d’elles est l'achat par une procédure informelle. Dans les zones non loties comme les espaces agricoles, les propriétaires procèdent illégalement à la vente de leurs parcelles sous forme de petits lotissements clandestins. « L'unique document qui confirme la transaction est l’acte de vente. Le vendeur et l’acquéreur, chacun amène deux témoins, plus leur photocopie d’identité, sans faire appel à un notaire assermenté » (Diallo, 2017). Concernant cette procédure, l’acte de vente existe mais il n’est que figuratif, c’est-à-dire qu’il n’a pas de valeur légale officielle (ibid.). Dans ces parties, on note la présence des spéculateurs fonciers qui favorisent la vente irrégulière des terrains.

Une autre pratique courante est l'héritage avec la procédure coutumière. Dans le domaine foncier, la ville de Ziguinchor est une ville particulière. Selon Diallo (2017) c’est une « ville dominée par les Diolas et selon cette ethnie, la terre revêt un caractère sacré, dont l'acquisition donne un droit d'usage qui est attribué par le maître des terres, c'est à dire par le premier habitant ayant découvert un espace à l'état vierge ». De ce fait, jusque dans les années 1950 et 1960, l'accès au foncier relevait de cette situation exceptionnelle. Les chefs de familles pouvaient occuper des terres situées à la périphérie de la ville, suite à une demande adressée au chef de village en présence de deux témoins et du maître des terres. En contrepartie de la cession de ce droit aux nouveaux demandeurs, le chef de terres reçoit un droit d'installation qui est versé en nature (riz, mil, blé, vin de palme, etc.). Toutefois, dans la pratique, au fil de deux ou trois générations, la terre reçue devient une propriété définitive. Ce patrimoine foncier, légué par le maître des terres, construit la continuité du lignage (Diallo, 2017). Par exemple, A. D. (58 ans), affirme : « Quant au titre foncier, je ne sais pas ce que c’est. Étant fils unique, j’ai hérité ce terrain de mon papa. Je suis propriétaire de toute cette parcelle. Mon papa a acheté cette parcelle au premier chef de village en lui donnant un porc, deux poulets et 20 litres de vin de palme ».  Ces composantes sont comparés à ce que Yapi Diahou (1994) ou Djatcheu (2018) nomment des prix de « boisson » dans les contextes ivoirien et camerounais.

Cette gestion communautaire de la part des autorités coutumières et aussi un facteur majeur de la prolifération de l'habitat informel, car les autorités coutumières ont autorisé beaucoup de personnes à construire dans les domaines de l'État, comme ce fut le cas pour le sous-quartier de Néma 2. Malgré l’existence d’une législation foncière moderne au Sénégal (loi n° 64-46 du 17 juin 1964 portant sur le domaine national), qui a officiellement aboli le système foncier coutumier, les populations de la ville de Ziguinchor, pour une très grande part, continuent de perpétuer une représentation populaire de la propriété foncière basée encore sur le système foncier traditionnel. Cette situation cause plusieurs conflits entre les gestionnaires urbains et les populations qui se disent être dans leur droit d'occuper ces zones du fait qu'elles ont été léguées par leurs ancêtres.

En outre, du fait du conflit casamançais et de la détérioration du niveau de vie des ruraux, beaucoup de personnes ont quitté les campagnes pour se réfugier dans la ville de Ziguinchor. Ces nouveaux arrivants occupent de façon spontanée et informelle des zones soumises aux risques d’inondation (encadré 4).

Encadré 4. Des maisons dans les bas-fonds marécageux Les quartiers informels de la ville de Ziguinchor se développent sur des bas-fonds marécageux. Ils sont soumis à des risques de stagnation et d’inondation. On note l’importance des flaques d’eaux qui jonchent les terrains surtout en période estivale. Certains ménages sont obligés de se réfugier chez leurs voisins jusqu'à la fin des pluies et ceux qui n’ont pas où aller pataugent dans l’eau. Cette situation augmente davantage la vulnérabilité des populations et les exposent aux multiples risques sanitaires. Les eaux usées constituent un problème majeur dans les quartiers informels du fait d’une part de la nuisance esthétique, olfactive et hygiénique et d’autre part de l’exposition des populations aux risques sanitaires ou à la dégradation de l’environnement. Document 7. Inondation dans les quartiers informels de Ziguinchor Clichés : Joseph Samba Gomis, 2020 J. S. G.

Ce phénomène se poursuit toujours dans les zones périphériques de la ville de Ziguinchor ou beaucoup de champs sont transformés en terrains d'habitation sans aucune autorisation préalable. Cette forme d'acquisition foncière demeure signifiante du fait que plusieurs personnes se sont accaparées des espaces publics et se réclament aujourd'hui propriétaires. À titre d'exemple, dans le sous-quartier de Néma 2, des populations sont venues s'installer sans autorisation délivrée par des gestionnaires urbains (document 8).

Document 8. Gros plan sur le bâti informel du quartier Néma 2

Sources :  Google Earth, 2020 (ensemble, à gauche) ; O. Sy et I. Mballo, 2019 (détail, à droite).

2.2. Les modalités d'édification de l'habitat informel par les populations locales de la ville de Ziguinchor

La majorité des occupants des quartiers informels se déclarent propriétaires (68 %). Les locataires et autres formes d'occupations ne représentent que 32 % de l'effectif enquêté. Une fois que l'acte de vente est signé ou que le terrain est occupé par le squatteur, la construction démarre. Les stratégies d'édification de l'habitat informel par les populations reposent le plus souvent sur un système de production domestique basé sur les capacités d'épargne familiale. Elle se compose des ressources salariales qui proviennent pour la plupart de l'économie informelle mais surtout des tontines, les sannijamra ((Mot peul qui signifie tontine, c'est à dire des cotisations qui se font de façon hebdomadaire ou mensuelle et quelqu'un prend à tour de rôle.)). Ces structures se regroupent périodiquement et de façon tournante chez les membres avec des cotisations bien définies à verser à celle qui reçoit (Sall, 1998 ; Gomis, 2021). Lors de nos enquêtes de terrain, plusieurs acteurs ont affirmé que c'est avec l'argent de l'épargne qu'ils ont pu achever leur maison. À ce propos M. G., âgé de 65 ans, témoigne :

La diversité des revenus des chefs de ménages explique l'existence de diverses modes de construction. L’une des modalités possibles est l'auto-construction : c'est une construction purement artisanale avec des maisons en poto-poto (document 9). Elle est pratiquée par 11 % de l'effectif enquêté. C’est le chef de ménage qui conçoit sa propre maison en étant l’entrepreneur principal sans faire un recours à des « spécialistes » ou à des personnes extérieures (voisins, amis et autres). Il est aidé par les membres de sa famille. Lors de nos enquêtes de terrain, nous avons remarqué que dans la plupart des concessions les normes de sécurité et d’hygiène ne sont pas respectées. Par exemple, les toilettes ne respectent pas les règles d’hygiènes, les fosses septiques sont absentes dans plusieurs concessions, la proximité des puits avec les toilettes peut entraîner une pollution de la nappe phréatique. À cela s’ajoute un trou creusé derrière certaines maisons pour servir de réceptacle des eaux usées domestiques.

Document 9. Auto-construction (maisons traditionnelles en poto-poto*)

Clichés : Joseph Samba Gomis, 2020. *Poto-poto : technique de construction traditionnelle comparable au torchis (voir glossaire).

Plus fréquente est l'auto-construction assistée. Cette formule est adoptée par 70 % des occupants des quartiers informels de la ville de Ziguinchor.  La famille participe activement à la construction mais en faisant appel de temps à autre à des ouvriers qualifiés (tâcheron, maçon, menuisier, etc.) ou à un voisin ayant de l’expérience qui réajuste certains travaux techniques. L'artisan maçon est alors, en quelque sorte, le conseiller technique de la construction (Kafa, 2013). C’est lui qui dispose des connaissances nécessaires en matière de dosage du sable rouge argileux ou du ciment qu'on utilise pour enduire la maison, de charpente, de dimensionnement des éléments porteurs ou encore de sécurité de la structure. En outre, il donne également des conseils sur l'organisation de l'espace.

Document 10. Auto-construction assistée (maisons mixtes : poto-poto enduite de ciment)

Cliché : Joseph Samba Gomis, 2020.

La construction professionnelle, enfin, est un procédé utilisé par 19 % des occupants des quartiers informels de la ville de Ziguinchor. Dans ce cas, les chefs de ménages font appel à des spécialistes pour l'exécution de la totalité des travaux. Ces maisons sont construites avec des matériaux modernes. Elles respectent les normes de constructions, de sécurité et d’hygiène. Ces chefs de ménage affirment avoir fait appel à des tâcherons durant tout le processus de construction. Ces derniers estiment avoir respecté le code de construction à la lettre en recrutant un entrepreneur, des maçons et des soudeurs métalliques qualifiés.

Document 11. Construction professionnelle (maisons « modernes »)

Clichés : Joseph Samba Gomis, 2020.

Conclusion

Ce sont donc bien l'absence de politiques urbaines d’une part, qui se traduit par la caducité des documents de planification urbaine, ainsi que la demande de logements non satisfaite par l'offre formelle d’autre part, qui ont entraîné la prolifération de l'habitat informel dans la ville de Ziguinchor. Ainsi, les populations se lancent dans la construction de leur habitat, et deviennent ainsi les principales architectes de la ville de Ziguinchor. Elles construisent leurs habitations informelles sur les marges de la ville, parfois dans des zones inondables ou impropres à l'implantation résidentielle. Les techniques de construction sont plus ou moins bien maîtrisées. Les maisons sont pour la plupart faites avec des techniques artisanales. Pour une meilleure maîtrise de l'espace urbain, il serait urgent de mettre sur pied de nouvelles actions urbanistiques et foncières, y compris en instaurant une politique d'intercommunalité afin de concrétiser le projet d’extension des limites communales.

Bibliographie

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• Diallo, A. 2017. La problématique des litiges fonciers dans les villes sénégalaises : le cas de Ziguinchor. Mémoire de Master II parcours : Territoires, Acteurs et Modélisation. Université Clermont-Auvergne, UFR lettres, langues et sciences, 70 p.
• Dieng, I. 2019. « Urbanisation des villes sénégalaises enjeux et recompositions ». Urbanisation et dynamique territoriale, 56 p.
• Djatcheu, M. L. 2018. « Fabriquer la ville avec les moyens du bord : L'habitat précaire à Yaoundé (Cameroun) », Géoconfluences, septembre 2018.
• DPS. 2007. Situation économique et de la population urbaine au Sénégal ; Sénégal ; 150 p.
• Gomis J. S., 2021. Informalité et gouvernance urbaine à Ziguinchor, une ville au sud du Sénégal. Thèse de doctorat, Université Assane Seck de Ziguinchor, UFR des Sciences et Technologies, Département de Géographie, 357 p.
• Gomis, J. S. et Thior, M. 2020. « Accès à l’eau potable et à l’assainissement dans les quartiers informels de la commune de Ziguinchor (Sénégal) : l’exemple de Néma 2 et Coboda ». Larhyss Journal, n° 41, mars 2020, p. 27-46.
• Gomis, J. S., Sow, D. et Sall, O. 2019. « Environnement urbain et santé dans la commune de Ziguinchor (Sénégal) : l'exemple des quartiers de Néma 2 et Coboda ». Revue de géographie du laboratoire Leidi. N° 22, décembre 2019, p. 280-295.Revuevu
• Gomis, J. S., 2014. Étude de l'habitat spontané dans la commune de Ziguinchor : sous-quartier de Néma 2, Mémoire de master, Université Assane Seck de Ziguinchor, département de Géographie, 114 p.
• Kafa, M., 2013. L’habitat informel en Syrie : cas de Damas. Thèse de doctorat, Université de Lorraine, Faculté des Lettres et Sciences Humaines, Département de Géographie, 296 p.
• PDC, ARD Ziguinchor, 2018. « Plan de Développement Communal ». Ziguinchor, 77 p.
• PIC, Mairie de Ziguinchor, 2012. « Plan d’investissement communal de la commune de Ziguinchor ». Ziguinchor, 112 p.
• Rachmihl V. et Cyr I. M., 2007. « Développer une filière locale d'aménagement de l'habitat privé : une stratégie d'action à Ziguinchor Sénégal », 44 p.
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• Sow, D., Gomis, J. S. et Sall, O., 2019. « Diagnostic territorial et gouvernance urbaine de Ziguinchor : une analyse basée sur l’utilisation des TIC, SIG et OSM (Géomatique) ». Cinq Continents 9 (20): p 181-195.
• Sy, O. et Sall, O., 2011. « Défaillance institutionnelle et volontarisme populaire : Les stratégies palliatives de gestion des déchets domestiques dans les périphériques urbains de Dakar et Ziguinchor, Sénégal ». Colloque international "Aménagement périurbain, processus, enjeux, risques et perspectives". Faculté des Lettres et Sciences Sais, Fès, Université Sidi Mohamed Ben Abdellah. p. 49-61.
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• Yapi-Diahou A., 1994. Les politiques urbaines en Côte d'Ivoire et leurs impacts sur l'habitat non planifié précaire : L'exemple de l'agglomération d'Abidjan, Thèse de Doctorat d'État, Université de paris VIII Saint-Denis, Département de Géographie, 718 p.